為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導(dǎo)資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

七、起價、標(biāo)價、成交價和均價

起價、標(biāo)價、成交價和均價，是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價格。

(一)起價

起價是指所銷售的商品房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是為了廣告作用，吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房 的真實價格水平。

(二)標(biāo)價

標(biāo)價又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。一般情況下，買賣雙方會圍繞著這個價格進(jìn)行討價還價，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比 這個價格低的價格成交。

(三)成交價

成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一  般就是這個價格。

(四)均價

均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價 格。成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。

八、評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價

(一)評估價

評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果。

(二)保留價

保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。中大物業(yè)管理師網(wǎng)拍賣標(biāo)的無保留價的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。有保留價拍賣通常是在拍賣之前對拍賣 標(biāo)的進(jìn)行估價，然后參照評估價確定一個合理的保留價。

(三)起拍價

起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標(biāo)的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價，直到最后由出價最高者獲得。減價拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標(biāo)的的最高起拍價，然后逐次喊出逐步降低的價格，直至有競買人表示接受而成交。增價拍賣是一種常見的叫價方式。在增價拍賣中，起拍價通常低于保 留價，也可以等于保留價。

(四)應(yīng)價

應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買 價格。

(五)成交價

成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。在有保留價拍賣中，最高應(yīng)價不一定成為成交價，只有在最高應(yīng)價高于 或等于保留價的情況下，最高應(yīng)價才成為成交價。

九、買賣價格、租賃價格

(一)買賣價格

買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權(quán)利人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權(quán)利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有 價物。

(二)租賃價格

租賃價格通常稱為租金，在土地場合稱為地租，在土地與建筑物合在一起的場合稱為房租，是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用，由出租人 收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價物。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括：①地租；②房屋折舊費(fèi)，包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折舊費(fèi)；③維修費(fèi)；④管理費(fèi)；⑤投資利息；⑥保險費(fèi)；⑦物業(yè)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅)；⑧租賃費(fèi)用，如租賃代理費(fèi)；⑨租賃稅費(fèi)，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù) 費(fèi)；⑩利潤。

十、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。從政府對價格管制或干預(yù)的程度來劃分，可將房地產(chǎn)價格分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。

市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導(dǎo)價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。

政府對價格的干預(yù)，還有最高限價和最低限價。最高限價是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最高價格；最低限價又稱最低保護(hù)價，是試圖規(guī)定一個對物業(yè)可以收取的最低價格。

十一、原始價值、賬面價值、市場價值

原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本，包括買價、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產(chǎn)的人賬價值。

賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。

市場價值又稱實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設(shè)把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。

原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。市場價值與賬面價值或原始價值可能有關(guān)， 但通常情況下是無關(guān)的。

房屋重置價格是指某一基準(zhǔn)日期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的 利潤。

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