《物業(yè)管理實務》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一,為了幫助考生更加系統(tǒng)地復習備考,小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》相關知識點,希望能給您的備考帶來一定的幫助,順利通過考試!
二、收益性物業(yè)管理的組成部分
收益性物業(yè)管理的重點是環(huán)境,即承租人對其所使用的物業(yè)環(huán)境感到滿意,并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。其管理活動是由相互聯(lián)系和相互影響的以下幾部分組成:
1、物業(yè)發(fā)展目標----即物業(yè)的市場定位。
2、物業(yè)管理的目標----利潤、信譽、發(fā)展、服務等。
3、承租人管理----為承租人提供滿意的服務。
4、租務市場管理----吸引和發(fā)展可能的承租人。
5、租賃期間的管理----對承租人履約情況的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、租金的調整、續(xù)約談判、租賃終止手續(xù)的辦理、管理費收取等。
6、人事管理----物業(yè)管理企業(yè)工作人員的選聘,上崗培訓,職業(yè)道德教育等。
7、建筑物管理----建筑物的維修養(yǎng)護、定期的檢查、設施設備的維修養(yǎng)護與管理等。
8、財務管理----編制預算、出來納稅、保險事宜、財務檔案管理等。
9、物業(yè)經(jīng)營狀況評估。包括:
(1)預期的租金與實際租金水平的比較;
(2)預計和實際的物業(yè)資本價值的增長;
(3)物業(yè)的競爭能力以及與競爭對手的比較;
(4)資本回報率。即年凈收益與物業(yè)資本價值的比率。
(5)凈收益。即毛收益減去經(jīng)營成本。
(6)空置水平;
(7)物業(yè)服務收費水平;
(8)租金拖欠和壞賬情況;
(9)財務內部收益率;
(10)物業(yè)在企業(yè)資產(chǎn)中的位置。
三、收益性物業(yè)管理的具體內容
針對不同用途的商業(yè)物業(yè),商業(yè)物業(yè)管理的內容可以分寫字樓的管理、商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)管理、酒店管理、會所管理等更加專業(yè)化的領域,并根據(jù)各類物業(yè)的特點、委托人的要求等確定物業(yè)管理的側重點。但無論哪一類商業(yè)物業(yè)的管理,基本上都包括以下幾方面的內容。
(一)制定管理計劃
在接管一宗物業(yè)后,首先要制定一份管理計劃并獲委托方認可。管理計劃是對將進行的管理行為在經(jīng)濟上和行動策略上的行動綱領。為制定管理計劃,一般應遵循以下的工作步驟:
1、進行調查研究。
(1)市場分析。它包括對本地區(qū)市場和周邊地區(qū)市場的分析。本地區(qū)市場分析主要是當?shù)氐娜丝跇嫵?、?jīng)濟狀況和發(fā)展趨勢、消費水平、交通設施狀況、同類型物業(yè)的租售情況。為了確立一處物業(yè)可實現(xiàn)的最佳效益,物業(yè)管理者必須關注和分析其周邊地區(qū)的經(jīng)濟氣氛。所謂周邊地區(qū),通常沒有固定的范圍,主要指某一類商業(yè)圈,即商業(yè)物業(yè)吸引顧客的地理區(qū)域,它是以物業(yè)為中心向四周擴展構成一定的輻射范圍,形成商業(yè)圈。商業(yè)圈包括三部分:核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈,其中核心商業(yè)圈占該類商業(yè)物業(yè)顧客的一半以上。商業(yè)圈的規(guī)模受各種因素的影響,除商業(yè)物業(yè)類型、規(guī)模、競爭者的位置等經(jīng)濟因素外,物業(yè)管理者還要特別注意商業(yè)圈內的地理特征,如公園、休閑地帶、公路、鐵路和河流等,因為這些地物可以實質性地限制這些地區(qū)未來的發(fā)展。
(2)交通與公用設施情況。它包括公共交通和停車場的狀況,對商業(yè)物業(yè)都是相當重要的。商業(yè)物業(yè)中的員工和顧客,很多都依靠公共交通工具來上班或消費,但停車場的車位數(shù)量對吸引一些消費量較大的顧客也不可忽視。
(3)經(jīng)濟發(fā)展狀況。商業(yè)圈中的經(jīng)濟發(fā)展狀況與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢、圈內的產(chǎn)業(yè)結構等因素有關,區(qū)域宏觀經(jīng)濟發(fā)展迅速,必然會導致服務業(yè)的比重逐漸升高;抵押貸款利率與經(jīng)濟活動的活躍程度成反比,利率提高則經(jīng)濟增長速度放緩,并影響商業(yè)物業(yè)的建設融資;一個由不同產(chǎn)業(yè)有機組合的周邊環(huán)境比由單一產(chǎn)業(yè)支撐的周邊環(huán)境要理想得多,當依賴的唯一產(chǎn)業(yè)倒閉或遷移后,后者的經(jīng)濟可能因此而崩潰。
(4)供求狀況。為了確定某一特定種類的商業(yè)物業(yè)的出租率上升或下降及其變化速度,應該尋找可比性強的類似物業(yè)加以比較,即對位于鄰近地區(qū)的類似房產(chǎn)就其建筑類型、年代、大小、位置、特征和租金狀況以及出租率的變化等方面加以分析,并將租戶與有效租用房屋綜合起來考慮,通過對潛在租戶的數(shù)量、租戶的實力與意愿、租戶的經(jīng)濟來源等方面進行考察,預測未來出租率的變化。較高的出租率意味著該類房源的短缺,租價就可能上漲。如果招租的牌子隨處可見,出租率就不會很高。
2、業(yè)主目標分析。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目標是制定管理計劃的基礎,管理者如沒有弄清并分析物業(yè)所有者對委托管理物業(yè)的具體目標,是很難制定出有針對性的物業(yè)管理計劃。
通常物業(yè)所有者可以分成兩類:一類是投資房產(chǎn)用于獲利,如房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托投資公司;而另一類是為了本身的利益,保護物業(yè)的價值,如政府部門的物業(yè)、大公司總部的寫字樓。所以,物業(yè)管理者要與物業(yè)所有者進行充分的磋商,在管理目標方面達成共識,并且要明確物業(yè)所有者授予管理者的權力范圍。有些物業(yè)所有者只對重大決策問題發(fā)表意見,而有些業(yè)主可能希望對有關細節(jié)亦予過問。這些問題明確后,物業(yè)管理者就可以根據(jù)調查分析的結果和物業(yè)所有者的要求,確定物業(yè)管理的目標。
3、物業(yè)資質分析。市場分析的目的在于確定待租物業(yè)的最佳價格,對物業(yè)的資質分析則可使物業(yè)管理者對所管物業(yè)的質量和條件取得全面的了解,確立該物業(yè)在當?shù)厥袌錾贤愇飿I(yè)中的地位。為此,物業(yè)管理者必須對物業(yè)進行詳細的考察,利用可比物業(yè)的相關數(shù)據(jù)與該物業(yè)的相應部分進行比較。
對建筑物內部的考察,首先應注意可供租用的房源數(shù)量和單元面積。最適合的出租不僅依賴于戶型的設計,而且在于設施的質量,無論哪一類商業(yè)物業(yè),室內的給排水、通風及空氣調節(jié)、電梯、高低壓配電房、管線,甚至小五金配件等方面都不能忽視。要注意設備設施的工作狀況和新舊程度,陳舊的地毯和不潔的墻壁是不可能留住租戶的,物業(yè)管理者要考慮所有必需設備的添置、更換、維修或油漆,使建筑物保持一定的特點、獨特的設施,同當?shù)厥袌鐾愇飿I(yè)進行競爭。
對建筑物的外部和內部及其設施的細致考察為物業(yè)管理者確定下年度對物業(yè)的維護與經(jīng)營所需費用提供了依據(jù)。另外,還必須認真檢查門窗、屋檐及屋頂裝飾物、陽臺、車庫、草坪、餐廳、球場和安全通道、消防設施等方面的缺陷,確定哪些是必須立即加以維修的項目。對建筑物內部,如門廳、走廊、地下室和其他公共區(qū)域同樣不可忽視,通過這些檢查,可以估計出對房屋及設備設施進行維修保養(yǎng)所需的費用。
4、形成租金方案和出租策略。出租實際上是出售一定期限的物業(yè)使用權,只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下,租約才會繼續(xù)下去。從這種意義上講,為物業(yè)的出租和提高出租率而進行的努力是永無休止的。
從理論上說,租金的確定要以物業(yè)出租的經(jīng)營成本、稅費和業(yè)主希望的投資回報率來確定,但在市場經(jīng)濟條件下,物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的供求關系。
從總體上說,物業(yè)租金收益必須能抵償投資成本,并能為投資者帶來一個合理的投資回報,否則就不會有人來進行建設投資。物業(yè)管理者還必須了解市場,過高或過低的租金都有可能導致業(yè)主利益受損。過高的租金令租客望而卻步,而過低的租金,雖然可能使出租率達到100%,但可獲得的總租金收人并不理想。
對于大型物業(yè)管理企業(yè)來說,一般都較容易確定租金水平和出租方案,因為他們往往擁有大量類似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù),使得物業(yè)管理人員很容易確定物業(yè)合適的租金水平。當然,為了準確地判斷物業(yè)的市場租金水平,需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的市場租金水平。
當然,影響租金的因素還有很多,但主要還是上述幾點。租金方案還會受出租策略的影響,如在寫字樓方面,租期長短和承租面積的大小,承租人的資信狀況,為承租人提供服務的水平,附屬設施的收費水平,是否帶家具等。
對出租期限內租金水平的調整和形成初始租金方案一樣困難,如果投資購買的物業(yè)本來就有人租用,這種租金的調整就更困難,因為先前的業(yè)主確定的租金低于市場租金水平時,調升租金可能會受到抵制。正是由于制定租金方案和調整租金水平非常復雜,才需要物業(yè)管理專業(yè)人員提供有關的專業(yè)服務。
5、提出經(jīng)營管理預算。預算是經(jīng)營管理計劃的核心,主要包括經(jīng)營預算、合同期內的預測、投資與回報分析等三部分。
(1)年度經(jīng)營預算。
①預期的年度經(jīng)營支出。對未來一年中經(jīng)營管理開支的計算,可通過相類似物業(yè)實際需要發(fā)生費用獲得,包括房地產(chǎn)稅及其他各項經(jīng)營管理稅費、員工工資、水電費用、耗材和日常維護費用、保險和廣告招租費用等。
②允許空置率水平的估計。在商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營預算方案中,還應估計物業(yè)的空置率水平,因為在各種各樣因素的影響下,物業(yè)出租率不可能每天都能達到100%,應該允許有一定的空置率??罩寐仕綍绊懙筋A期收益和費用的計算,因此,允許的空置率的估計應合理。
③預算收益的估計。商業(yè)物業(yè)的預算收益主要包括預期的租金收入,管理服務費的收入和各種經(jīng)營服務項目如停車費、自動售貨機、洗衣房、客戶服務等收入,這些增益性服務收入與租賃收入構成了整個年度的總收入。其中租金收入是根據(jù)租金水平和物業(yè)面積以及估計的出租率等計算取得的。
(2)合同期內的經(jīng)營預測。物業(yè)管理者除要做好一年期的經(jīng)營預算外,還要做好整個合同期(國內一般為2~3年)可能發(fā)生的變化情況進行預測,管理者要仔細考慮每種收入的來源及市場變化對其可能造成的影響。在確定年均收入時,管理者應把握當前本地租金上漲的速率,考慮潛在的租金漲跌的可能性以及由于對物業(yè)整修所引起的租價提高等因素。
做經(jīng)營期內經(jīng)營預測之前,必須先設定一些假設:假如租金的上漲率保持在目前10%的水平,所有的租約都是一年期的,同時假設客源的損失是穩(wěn)定的,每年宏觀經(jīng)濟增長率限定在一定范圍內變動,合同期內的營業(yè)支出必須在實際觀察發(fā)展趨勢的基礎上進行現(xiàn)實的估計,應在考慮范圍內的影響是通貨膨脹率、勞動力價格上漲、稅率和原材料的價格上漲以及保險費增加等。
(3)投資回報分析。經(jīng)營管理計劃中,最后的內容是通過改造、裝修項目費用的計算進行投資回報分析。它包括經(jīng)業(yè)主同意的和為保證物業(yè)的市場競爭力或迎合市場需要的項目。這一工作需對施工、材料、人工費等各項費用加以準確的核算,并分析和計算由于改造所帶來的收入增加和開支節(jié)約。最后,應把所得結果與不作任何改造時的預期收益進行比較,以確定改造的效益和必要性。通過分析核算,管理者可以向業(yè)主提供詳實的材料,以顯示投資的回收周期以及改建后收入的增益率。
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