★★條例的立法理念：發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者

★★★條例的立法指導(dǎo)思想：1。強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系;2。強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系;3。強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

★★★條例的立法原則：1。物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)原則;2。維護全體業(yè)主合法權(quán)益原則;3?，F(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則;4。從實際出發(fā)，實事求是的原則。

★★條例創(chuàng)設(shè)的法律制度：業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金。

(一)尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。

物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。條例本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為，條例遵循了民事法律關(guān)系的基本原則，強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自選平衡，條例還本現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的救濟上。

(二)建立為主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。

共同財產(chǎn)、共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)，“共同契約”就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。

(三)條例和有關(guān)法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動。

比如物業(yè)的質(zhì)量問題，業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設(shè)單位之間物業(yè)買賣的民事法關(guān)系，有關(guān)法律規(guī)定由建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)建造過程中的質(zhì)量責(zé)任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但原來的法律關(guān)系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)追究建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任。

(四)妥善處理政府和市場關(guān)系

條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權(quán)行為的界限，對凡是能夠通過民事責(zé)任解決的，不再設(shè)定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定，對同時構(gòu)成民事違約或侵權(quán)的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。

物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行，條例是一部體現(xiàn)政府轉(zhuǎn)變職能的行政法規(guī)。

★★條例的主要內(nèi)容

★條例生效以前的物業(yè)管理活動不適用條例的規(guī)定。法律不溯及既往。

★★★條例確立的基本法律關(guān)系：

(一)業(yè)主相互之間的關(guān)系。物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共同利益的維護和管理，條例規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費用。

(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系(民事法律)。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。

(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。條例要求，購房人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂的購房合同中，必須包含建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，從而讓購房人承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)合同中約定的關(guān)于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物來管理服務(wù)，實際上是建立在兩個合同基礎(chǔ)之上的;一個是建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，一個是建設(shè)單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的商品房銷售合同。開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動中的義務(wù)是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設(shè)施設(shè)備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，即：“應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用”，以及“應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任”。

(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。條例設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)告知并聽取居委會建議的義務(wù);業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，并接受其指導(dǎo)。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣與居委會之間沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關(guān)系是一種行政法律關(guān)系。

 第二章物業(yè)管理服務(wù)

★★★物業(yè)管理服務(wù)的特點：

1. 物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

2. 物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗標(biāo)準(zhǔn)。

3. 物業(yè)管理服務(wù)的即時性和無形性。物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費處于同一過程之中。

4. 物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長期性。

★★★物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容：

(一)物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容：

1.房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理;

2.房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理;

3.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理;

4.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù);

5.物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務(wù);

6.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

7.物業(yè)檔案資料的管理;

8.專項維修資金的代管服務(wù)。

(二)物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)：

1.提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù);

2.合同以外的服務(wù)事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定;

3.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。

★★物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2004年物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)(試行)》

(一) 標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容

(二) 使用標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)當(dāng)注意的問題：1.高檔商品住宅不適用本標(biāo)準(zhǔn);2.標(biāo)準(zhǔn)由高到低設(shè)定三個服務(wù)等級(一級、二級、三級);3.標(biāo)準(zhǔn)以外的其他服務(wù)項目、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商約定;3。對于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應(yīng)的服務(wù)等級。

★★物業(yè)服務(wù)收費原則：合理、公開、收費與服務(wù)水平相適應(yīng)

★★物業(yè)服務(wù)收費定價形式：政府定價、政府指導(dǎo)價、市場調(diào)節(jié)價(物業(yè)服務(wù)收費管理辦法不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價對物業(yè)服務(wù)收費進(jìn)行管理)

★政府定價方式的弊端：1。不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量;2。制約了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)和選擇權(quán);3。因定價標(biāo)準(zhǔn)不客觀產(chǎn)生了大量矛盾;4。政府核定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

★★★物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的具體方式：由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價權(quán)限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個等級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項目的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

★★★物業(yè)服務(wù)收費形式與成本構(gòu)成

(一)包干制(盈虧自負(fù))-：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

(二)酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

★酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;2。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù);3。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

★★物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

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