《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

六、商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金的確定

商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金是物業(yè)租賃的價(jià)格，是分期出賣物業(yè)使用價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是物業(yè)商品的一種特殊的價(jià)格形式。這里重點(diǎn)介紹零售商業(yè)物業(yè)租金的確定。

(一)商業(yè)物業(yè)租金的構(gòu)成

商業(yè)物業(yè)的租金是以一個(gè)獨(dú)立出租單元的可出租面積為基礎(chǔ)計(jì)算的。像寫字樓一樣，商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的出租是根據(jù)承租人的要求分割成若干個(gè)相對獨(dú)立的開放空間，商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金;此外，承租人還需支付一些代收代繳費(fèi)用，以支付整體物業(yè)的經(jīng)營成本(包括稅金和保險(xiǎn)費(fèi))和公用面積的維修費(fèi)用;承租人還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些客戶僅愿意按營業(yè)額的某一個(gè)百分比支付租金，但由于業(yè)主的利益得不到有效的保障，因而一般業(yè)主不愿意采用這種做法，除非整個(gè)商業(yè)物業(yè)的營業(yè)額較高且相對穩(wěn)定。

1.基礎(chǔ)租金?；A(chǔ)租金又稱最低租金，是指承租人租用每平方米可出租面積按月或年支付的最低金額?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與承租人經(jīng)營業(yè)績(營業(yè)額)不相關(guān)的一個(gè)最低收入。在確定基礎(chǔ)租金時(shí)，必須以價(jià)值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟(jì)界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。

2.百分比租金。當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為承租人的零售商的部分經(jīng)營成果。百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季支付。由于百分比租金以零售商的年總營業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量在每個(gè)月之間可能有較大的波動(dòng)，所以百分比租金一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分收取的。

收取百分比租金沒有固定的模式，這取決于物業(yè)的性質(zhì)、地點(diǎn)、承租人生意的類型以及總的經(jīng)濟(jì)氣候。百分比租金的計(jì)算還可以采取固定百分比和變動(dòng)百分比兩種形式。變動(dòng)百分比是租賃雙方商定的百分比隨銷售額超額的數(shù)量的增加而減少，以達(dá)到鼓勵(lì)承租人提高營業(yè)水平，擴(kuò)大銷售的目的，以使租賃雙方都獲得相應(yīng)的好處。

3.代收代繳費(fèi)用。像寫字樓出租時(shí)一樣，當(dāng)使用毛租約的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，所有的經(jīng)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收的租金中全額支付。然而，許多承租人喜歡純租約的形式，除了支付租金外，還支付一些物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用，純租約的形式，決定了業(yè)主主要支付哪些費(fèi)用、哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用、哪些費(fèi)用是按承租人所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總的出租面積的比例來收取、哪些費(fèi)用主要取決于承租人對設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度，都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。承租人為了保護(hù)自己的利益，有時(shí)還要和業(yè)主就租金外的一些主要費(fèi)用項(xiàng)目(如公用面積維護(hù)費(fèi)用)協(xié)商出一個(gè)上限，以使承租人對自己應(yīng)支付的全部承租費(fèi)用有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)量概念。

(二)零售商業(yè)物業(yè)租金的合理確定

(1)租金應(yīng)在同類物業(yè)基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)所處地理位置、規(guī)模、設(shè)備配置、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量于價(jià)格等方面的差異進(jìn)行分類，作為定價(jià)的調(diào)劑因素，以便合理確定每處、每幢、每層、每間房屋的租金。

(2)在商業(yè)物業(yè)市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)管理公司可根據(jù)市場競爭狀況來決定哪些經(jīng)營費(fèi)用計(jì)入租金，哪些經(jīng)營費(fèi)用可以單獨(dú)收取。當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)管理公司就要考慮降低經(jīng)營費(fèi)用，以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。

(3)商業(yè)物業(yè)租金一般分為毛租金、凈租金、百分比租金三種。

(4)租金的調(diào)整。由于商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(對于基本承租人來說，通常為20年以上;主要承租人一般是10年以上;次要承租人也達(dá)到3～10年)，因此在租約中必須對租金調(diào)整做出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用，像寫字樓物業(yè)的租約的作用一樣，租金調(diào)整可以按消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或雙方商定一個(gè)固定的年租增長率。租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對于基本承租人一般每5年調(diào)整1次，主要承租人可每3年調(diào)整1次，次要承租人可每1年調(diào)整1次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)又規(guī)定了一個(gè)上調(diào)比例的最高限，以便由承租人承擔(dān)最高限以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由業(yè)主承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)商業(yè)物業(yè)的出租一般以可出租面積計(jì)算，可出租面積包括出租單元內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。大型商業(yè)物業(yè)一般至少有一個(gè)主要承租人，占用面積很大的百貨商店或超級市場經(jīng)常是商業(yè)物業(yè)內(nèi)的主要承租人;租用面積不大的珠寶店或其他專營商，由于能夠吸引數(shù)量可觀的消費(fèi)者，因此也常常在大型零售商業(yè)物業(yè)中占有一席之地;快餐店、影劇院、娛樂中心也經(jīng)常被安排在大型零售商業(yè)物業(yè)中，以便為顧客提供與購物相輔相成的快餐、娛樂服務(wù)。對于負(fù)責(zé)大型商業(yè)物業(yè)管理的物業(yè)管理公司來說，對物業(yè)的分類、物業(yè)所處商業(yè)區(qū)域的競爭條件分析、商業(yè)物業(yè)位置及準(zhǔn)確地測量商業(yè)物業(yè)的建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場價(jià)值的最大化。

編輯推薦：

2014年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)相關(guān)資料匯總

2014年物業(yè)管理師考試科目《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》知識點(diǎn)精選匯總二

關(guān)注：2013年物業(yè)管理師考試證書領(lǐng)取   零基礎(chǔ)通關(guān) 物業(yè)管理師報(bào)考條件

（責(zé)任編輯：中大編輯）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁