《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

三、在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任

為了減少物業(yè)裝修、裝飾過(guò)程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)管理單位應(yīng)主動(dòng)提示督促業(yè)主(或物業(yè)使用人)閱讀理解裝飾裝修管理的規(guī)定和小區(qū)規(guī)定。為了分清物業(yè)裝飾裝修有關(guān)各方的責(zé)任，物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議等相關(guān)文件應(yīng)由裝修人、施工單位及物業(yè)管理單位三方簽字。物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中如出現(xiàn)違規(guī)、違章行為，造成公共權(quán)益受到侵害和物業(yè)損害的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)勸阻，對(duì)不聽(tīng)勸阻或造成嚴(yán)重后果的，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告。

(一)裝修人和裝修企業(yè)的責(zé)任

裝修人系指業(yè)主或物業(yè)使用人，裝修企業(yè)指裝修施工單位。裝修人和裝修企業(yè)在裝飾裝修活動(dòng)中的責(zé)任包括以下內(nèi)容：

(1)因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償，屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施而造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。

(2)裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占了公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，造成損失的，應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(3)裝修人未申報(bào)登記就進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款。

(4)裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款。

(5)裝飾裝修企業(yè)自行采購(gòu)或者向裝修人推薦使用不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

(6)裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款：

1)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款;

2)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處以罰款;

3)擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處以罰款;

4)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對(duì)裝修人和裝飾裝修企業(yè)分別處以罰款。

(7)未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開(kāi)門(mén)窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定處罰。

(8)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門(mén)按照有關(guān)規(guī)定處罰。

(9)裝飾裝修企業(yè)違反國(guó)家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對(duì)建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處更高額度的罰款;造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

(二)物業(yè)管理企業(yè)和相關(guān)管理部門(mén)的責(zé)任

(1)物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2～3倍的罰款。

(2)物業(yè)裝飾裝修行政主管部門(mén)的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，應(yīng)依法給予行政處分。

四、裝修管理應(yīng)注意的問(wèn)題

(1)服務(wù)與控制是裝修管理過(guò)程的一對(duì)矛盾，如何處理充分體現(xiàn)了物業(yè)管理的水平與技巧。物業(yè)管理是服務(wù)活動(dòng)，而裝修管理工作的核心的對(duì)裝修人各項(xiàng)裝飾裝修行為的控制，甚至的約束。因而，如何做好控制和服務(wù)，解決好這一條矛盾，在實(shí)現(xiàn)控制的基礎(chǔ)上讓業(yè)主得到最大程度的滿意，樹(shù)立良好服務(wù)形象，就需要物業(yè)管理各級(jí)各類(lèi)人員真正做到堅(jiān)持原則，熟悉裝飾裝修管理規(guī)定，要換位思考，為業(yè)主著想，規(guī)范操作行為。

(2)裝修人在準(zhǔn)備資料的階段，常常不知道如何表達(dá)需做的裝飾裝修項(xiàng)目，甚至因?yàn)檎Z(yǔ)言表達(dá)不同，致使裝修人與物業(yè)管理單位出現(xiàn)理解歧義。此時(shí)，物業(yè)管理單位有必要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)，避免出現(xiàn)漏項(xiàng)或錯(cuò)報(bào)項(xiàng)。

(3)在裝飾裝修項(xiàng)目申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理單位必須到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)所附圖紙進(jìn)行核對(duì)，以防有漏項(xiàng)，或有大的拆動(dòng)項(xiàng)目漏報(bào)。如建成使用已有數(shù)年的房屋申報(bào)裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過(guò)裝飾裝修，內(nèi)部布局是否有改變。尤其是多層建筑，一般情況下大多數(shù)墻體為承重墻體，如在此之前進(jìn)行拆打，則需對(duì)其新申報(bào)的拆打項(xiàng)謹(jǐn)慎核查，以確保其結(jié)構(gòu)的安全。

(4)在辦理開(kāi)工手續(xù)前，物業(yè)管理方需確認(rèn)裝修施工的相關(guān)手續(xù)是否已經(jīng)完備。

(5)在施工過(guò)程中，物業(yè)管理方應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)是否有未申報(bào)項(xiàng)目和材料;是否存在違反有關(guān)違反裝修法規(guī)的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無(wú)使用電爐等火源等);裝修工程是否對(duì)公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。

(6)驗(yàn)收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關(guān)。如果在此之前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了違章，則需在處理了違章后再進(jìn)行驗(yàn)收工作。

(7)對(duì)于在物業(yè)裝飾裝修過(guò)程中的違規(guī)違約行為，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、業(yè)主公約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行處理。

(8)裝飾裝修資料的一部分為業(yè)主資料，如申報(bào)表、裝修圖、施工人員資料等，另一部分為操作記錄表。在每一單項(xiàng)裝飾裝修完成后，物業(yè)管理單位需及時(shí)整理好相關(guān)資料，屬業(yè)主資料的部分需歸入業(yè)主檔案資料，并長(zhǎng)期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進(jìn)行相應(yīng)的歸檔。

復(fù)習(xí)思考題

1.簡(jiǎn)述入住的概念。

2.入住服務(wù)在準(zhǔn)備階段要注意哪些方面?

3.入住服務(wù)應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些?

4.簡(jiǎn)述物業(yè)入住的流程。

5.物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?

6.如何對(duì)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施管理?

7.物業(yè)裝修管理應(yīng)注意的問(wèn)題有哪些》

8.在巡查裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)核查哪些內(nèi)容?

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