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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

二、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施

(一)修前預(yù)檢

修前預(yù)檢是對待修房屋、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技術(shù)狀態(tài)。

修前預(yù)檢可按下面的步驟進(jìn)行：

(1)技術(shù)人員首先要閱讀技術(shù)說明書和各類圖紙，熟悉對象的結(jié)構(gòu)、性能和技術(shù)指標(biāo)。其次是查看技術(shù)檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況；

(2)使用和維護(hù)人員介紹對象目前的技術(shù)狀態(tài)和主要缺陷；

(3)進(jìn)行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；

(4)進(jìn)行運(yùn)行檢查，開動設(shè)備，觀察運(yùn)行情況；

(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細(xì)看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時(shí)檢查及裝配復(fù)原之用；

(6)預(yù)檢完畢后，將記錄進(jìn)行整理，編制維修工藝準(zhǔn)備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細(xì)表等。

(二)修前資料準(zhǔn)備

修前預(yù)檢結(jié)束后，工程技術(shù)人員須準(zhǔn)備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術(shù)文件等。

(三)修前工藝準(zhǔn)備

資料準(zhǔn)備工作完成后，根據(jù)情況決定是否編制修理的工藝規(guī)程或設(shè)計(jì)必要的工藝裝備等。

(四)其他準(zhǔn)備

其他準(zhǔn)備包括對材料及零備件、專用工、量具和設(shè)備的準(zhǔn)備，2012年注冊物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間以及具體落實(shí)停修日期和時(shí)間、向業(yè)主和有關(guān)部門發(fā)出通知、清理作業(yè)現(xiàn)場等設(shè)施設(shè)備停修前的準(zhǔn)備工作。

(五)組織實(shí)施

要嚴(yán)格按照房屋及設(shè)施設(shè)備的維修計(jì)劃實(shí)施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：

1．質(zhì)量的控制

對維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量有影響的要素進(jìn)行有效控制，并加強(qiáng)對工程質(zhì)量的驗(yàn)收檢查，確保維修養(yǎng)護(hù)工作能夠達(dá)到計(jì)劃的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

2．進(jìn)度的控制

物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機(jī)維護(hù)一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)度進(jìn)行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護(hù)工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。

3．成本的控制

通過對維修養(yǎng)護(hù)成本的構(gòu)成要素進(jìn)行有效控制，提高維修養(yǎng)護(hù)工作的經(jīng)濟(jì)性。

(六)驗(yàn)收和存檔

企業(yè)應(yīng)該根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目實(shí)際情況和工程量，采取適當(dāng)?shù)尿?yàn)收方式。驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個問題：維修養(yǎng)護(hù)工作是否按照計(jì)劃全部完成？維修養(yǎng)護(hù)工作是否達(dá)到要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)？維修養(yǎng)護(hù)工作的效率如何？成本控制的效果如何？如果未能滿足計(jì)劃要求，原因是什么？采取何種補(bǔ)救措施？

維修養(yǎng)護(hù)工作的存檔應(yīng)該包括維修養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃、預(yù)算和批準(zhǔn)文件、維修養(yǎng)護(hù)工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗(yàn)收資料等。

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