第一章物業(yè)管理概述

★★★物業(yè)管理概念：物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

對(duì)條例定義的理解：

1. 物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。

條例調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。這并不意味著業(yè)主采用其他方式對(duì)建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束。比如：民法通則、合同法、物權(quán)法。

是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，是業(yè)主的權(quán)利。條例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。

2. 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。

業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。雙方是平等的民事法律關(guān)系。

3.物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。

★條例調(diào)整的范圍：

1.既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。至于兩者的差別，可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。但是需要注意：在前期物業(yè)管理階段的招投標(biāo)制度、專項(xiàng)維修資金制度僅適用于住宅物業(yè)。

2.適用的范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。

★物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征。物業(yè)管理的基本特征是市場(chǎng)化

1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財(cái)產(chǎn)狀況的演變。建筑物區(qū)分所有權(quán)

2.多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)。單個(gè)業(yè)主對(duì)全體業(yè)主共同享有的權(quán)利無(wú)權(quán)單方作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔(dān)應(yīng)由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。任何業(yè)主的任何一項(xiàng)關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定，都必須取得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會(huì)構(gòu)成對(duì)其他業(yè)主權(quán)利的侵害。

3.物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則。

其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。將市場(chǎng)化原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件：一是強(qiáng)調(diào)為主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)，其具有充分的自主選擇權(quán);二是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序。

3. 非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理。

★★物業(yè)管理的特征。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

1. 社會(huì)化。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)化專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。

2. 專業(yè)化。要求物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的資質(zhì)等級(jí)，要求物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格。

3. 市場(chǎng)化。市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和商品經(jīng)營(yíng)的方式所實(shí)現(xiàn)的商業(yè)行為就是市場(chǎng)化，雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn)。

★ 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

1.物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，主要人物“奧克維婭·希爾女士”，后來(lái)英國(guó)成立非盈利性行業(yè)組織—皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)。

19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國(guó)出現(xiàn)了專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

2.我國(guó)改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：投資由國(guó)家和國(guó)有企業(yè)統(tǒng)包;分配采取實(shí)物分配;消費(fèi)采取福利低租金和國(guó)家包修包養(yǎng)制度。

3.1978年我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的三項(xiàng)改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。

4.1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立，但是他只是按照社會(huì)化、專業(yè)化的管理原則和企業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式并未市場(chǎng)化。

5.1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》;建設(shè)部于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

6.1995年，青島，建設(shè)部主持召開了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議;1997年，建設(shè)部在大連召開了全國(guó)第二次物業(yè)管理工作會(huì)議;1999年，建設(shè)部在深圳召開了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)，這次會(huì)議主要解決了物業(yè)管理市場(chǎng)問題。

7.2000年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。

★★物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

1. 實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。居住消費(fèi)本身包含眾多的消費(fèi)環(huán)節(jié)：購(gòu)房消費(fèi)支出;家庭裝飾裝修、家具家電等消費(fèi)支出;使用過(guò)程中的水、電、氣、暖等方面的長(zhǎng)期消費(fèi)支出;房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造以及物業(yè)管理消費(fèi)支出，其中后三類消費(fèi)支出要大大超出購(gòu)房支出。

2. 實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量。

3. 實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)。

4. 實(shí)施物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定。

5. 實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地產(chǎn)為的良性發(fā)展。

★在我國(guó)短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我國(guó)當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，由福利制的房屋管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)化的物業(yè)管理模式,需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用;

2.物業(yè)管理是我國(guó)城市管理的重要組成部分,物業(yè)管理的水平直接關(guān)系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮,政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù);

3.普通商品房、以濟(jì)適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關(guān)系到民眾的基本生活保障和社會(huì)的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。

★我國(guó)物業(yè)管理以條例為分水嶺，分為條例頒布前后兩個(gè)階段。

(一)條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

1.條例頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點(diǎn)：借鑒性、過(guò)渡性、針對(duì)性

2.1994年3月23日建設(shè)部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國(guó)房屋管理體制改革的前進(jìn)方向;是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。

3.建設(shè)部1995年印發(fā)了《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》;1997年建設(shè)部印發(fā)了《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》;2005年5月建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》及其附件。

4.1996年建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》

5.1996年建設(shè)部和國(guó)家計(jì)委聯(lián)合下發(fā)《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，己被2003年的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》取代

6.1998年財(cái)政部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

7.1998年11月建設(shè)部財(cái)政部印發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

8.1999年建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，己被2004年3月《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》取代

9.2002年3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(110號(hào)令)是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù)，對(duì)規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。

(二)條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)。

1.條例頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè)的特點(diǎn)：配套性、經(jīng)驗(yàn)性、操作性

2.2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期

3.2003年6月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》

4.2003年9月建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》

5.2003年11月國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》

6.2004年1月中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》

7.2004年3月建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

8.2004年7月國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》

9.2004年9月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》和《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》

10.2005年11月人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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