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物業(yè)的承接查驗(yàn)

物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程中。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對(duì)以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。

第一節(jié)新建物業(yè)承接查驗(yàn)

在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時(shí)，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程如圖5—1所示。

物業(yè)建成通過竣工綜合驗(yàn)收

↓

物業(yè)管理企業(yè)組織人員進(jìn)行承接查驗(yàn)

↓

對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行處理

↓

物業(yè)移交

物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程圖

準(zhǔn)備工作

(一)人員準(zhǔn)備

物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員參加。

(二)計(jì)劃準(zhǔn)備

物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。

(1)與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排;

(2)要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料;

(3)派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。

(三)資料準(zhǔn)備

在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。

(1)工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理流程》等;

(2)承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)表》等。

(四)設(shè)備、工具準(zhǔn)備

在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。

二、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式

(一)物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容

1.物業(yè)資料

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料：

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

2.物業(yè)共用部位

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：

(1)主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面;

(2)共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗;

(3)公共衛(wèi)生間、陽臺(tái);

(4)公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。

3.共用設(shè)施設(shè)備

物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明、插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。

4.園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹木、草坪、綠(花)籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。

5.其他公共配套設(shè)施

物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)ぁ鷫?、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心(會(huì)所)、停車場(chǎng)(庫、棚)、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂設(shè)施、信報(bào)箱等。

(二)物業(yè)查驗(yàn)的方式

承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問題。

查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗(yàn)收。建設(shè)單位無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷而影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)，物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。

1.觀感查驗(yàn)

觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行。

2.使用查驗(yàn)

使用查驗(yàn)是通過啟用設(shè)施或設(shè)備來直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。

3.檢測(cè)查驗(yàn)

檢測(cè)查驗(yàn)通過運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。

4.試驗(yàn)查驗(yàn)

試驗(yàn)查驗(yàn)通過必要的試驗(yàn)方法(如通水、閉水試驗(yàn))測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。

三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題的處理

發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成的設(shè)計(jì)缺陷;施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料;驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán);建材質(zhì)量不合格;建設(shè)單位管理不善，氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問題，一般的處理程序如下所示。

(一)收集整理存在問題

(1)收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》;

(2)對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問題登記造表;

(3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。

(二)處理方法

工程質(zhì)量問題整理出來之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。

從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問題可分為兩類：第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題。若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問題。這類問題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。 (三)跟蹤驗(yàn)證

為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時(shí)圓滿地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題，在整改實(shí)施的過程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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