為了幫助考生復(fù)習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經(jīng)營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關(guān)輔導資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

九、交通管制因素

交通管制對物業(yè)價格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和物業(yè)的使用性質(zhì)。對于某些類型的物業(yè)來講，實行某種交通管制也許會降低該類物業(yè)的價值，但是對于另一些類型的物業(yè)來講，實行這種交通管制則可能會提高該類物業(yè)的價值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高物業(yè)的價值。

十、心理因素

心理因素對物業(yè)價格的影響有時是不可忽視的。影響物業(yè)價格的心理因素主要有如下方面：①購買或出售心態(tài)；②個人欣賞趣味(偏好)；③時尚風氣；④接近名家住宅心理；⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數(shù)字等。下面列舉幾種情況：

1．物業(yè)需求者遍尋適當?shù)奈飿I(yè)，當選定了合意的物業(yè)后，如該物業(yè)的擁有者無出售之意，則物業(yè)需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達成交易，成交價格自然會高于正常價格。

2．有時物業(yè)購買者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到物業(yè)，從而會抬高價格。

3．物業(yè)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無奈只有出售物業(yè)變現(xiàn)，這時的成交價格多會低于正常市場價格。有債務(wù)糾紛的物業(yè)，債務(wù)人為達到快速脫身的目的，會故意賤售物業(yè)。

市場法

第五節(jié)  收益性物業(yè)估價的基本方法

物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通?？梢詮娜缦?個途徑來求?。孩俳谑袌錾项愃频奈飿I(yè)是以什么價格進行交易的——   基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業(yè)的價格，即基于類似物業(yè)的市場交易價格來衡量其價值；②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費用——基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必   需的代價，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值；③如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益——基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來收益來衡量其價值。由   此在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

一、市場法

(一)市場法概述

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚?，以求取?nbsp;  價對象客觀合理價格或價值的方法。

市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采 用市場法估價。

運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎(chǔ)，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整；④求取比準價格。

(二)搜集交易實例

運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一般來說，不能反映市場真實價格行情的報價、物業(yè)管理師報考條件標價是無效的。但這些報價、標價在一定程度上可以作為了解市場行情的參考)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集 較多且真實的交易實例。

在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等；②交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系；③成交日期；④成交價格，包括計價方式(如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價等)和價款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比率、貸款期限)；⑥交易情況，如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)，交易方式(如協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等)，交易稅費的負擔方式，有無利害關(guān)系人之間的交易 (關(guān)聯(lián)交易)、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。

(三)選取可比實例

針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例，稱為可 比實例。

選取的可比實例應(yīng)符合如下4個基本要求：①可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正 常市場價格。

選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例 即可。

(四)建立價格可比基礎(chǔ)

建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價； ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。

物業(yè)由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn) 計算。

(例4，2]  某宗物業(yè)交易總價為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為o．5％，試計算該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格。

[解]  該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價格計算如下：

在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。土地除了單位土地面積上的價格，還可為單位建筑面積上的價格——樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。根據(jù)估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位，電影院以每個座位為比較單位，醫(yī)院以每個床位為比較單位，保齡球館以每個球道為比較單位，等等。但有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調(diào)整后，再轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正、調(diào)整。因為這樣處理時，對可比實例成交價格的修正、調(diào)整更容易、更準確。例如，估價對象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實例的門窗是完好的，成交總價為20萬元。經(jīng)調(diào)查了解得知，將估價對象的門窗整修或更新所需要的正常費用為o．5萬元，則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價20萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價19．5萬元(20—0．5＝19．5)，然后再將此總價19．5萬元轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正、調(diào)整。

在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行交易日期調(diào)整，則對進行了交易日期調(diào)整后的價格，應(yīng)采用估價時點時的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買人中間價。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

在現(xiàn)實的物業(yè)交易中，有按建筑面積計價、有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下：

在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝)，中國香港地區(qū)和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺地區(qū)和日本、韓國一般采用坪。由于

Lh㎡=10000㎡

1畝＝666．67㎡

1平方英尺＝0．09290304㎡

1坪＝3．30579㎡

所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格如：

平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000

平方米下的價格＝畝下的價格÷666 .67

平方米下的價格＝平方英尺下的價格÷0.09290304

平方米下的價格＝坪下的價格÷3.30579

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