《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2013年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第十一章 財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理，是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關(guān)資金的獲得和有效使用的管理工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合國家財(cái)政部財(cái)基字(1998)第7號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、國稅發(fā)(1998)217號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》和國稅發(fā)(2004)69號(hào)《國家稅務(wù)總局關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金征免營業(yè)稅的通知》等文件精神，結(jié)合自身的特點(diǎn)，制訂切合實(shí)際的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，科學(xué)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理組織設(shè)計(jì)，有效執(zhí)行各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，并熟練運(yùn)用財(cái)務(wù)管理技巧，確保物業(yè)管理活動(dòng)的正常進(jìn)行。

第一節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理

物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤管理以及專項(xiàng)維修資金的管理。做好物業(yè)管理財(cái)務(wù)管理工作，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為，有利于促進(jìn)企業(yè)公平競爭，有效保護(hù)物業(yè)管理相關(guān)各方的合法權(quán)益。

一、物業(yè)噶企業(yè)營業(yè)收入

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的內(nèi)容

營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

1.主營業(yè)務(wù)收入

主營收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

(1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。

(2)物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設(shè)施所取得的收入。

(3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大修取得的收入。

2.其他業(yè)務(wù)收入

其他業(yè)務(wù)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物質(zhì)銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動(dòng)取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、餐食店等的經(jīng)營收入。

(二)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的管理

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供，同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)大修收入應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認(rèn)可后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容

物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。

(1)直接人工費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動(dòng)的人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。

(2)直接材料費(fèi)包括物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費(fèi)用。

(3)間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通信費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。

(二)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理

實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設(shè)間接費(fèi)用，有關(guān)支出直接計(jì)入管理費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備支付的有償費(fèi)用計(jì)入營業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費(fèi)計(jì)入營業(yè)成本或者管理費(fèi)用。

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費(fèi)用中。

物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí)，按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%～0.5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金，計(jì)入管理費(fèi)用，企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準(zhǔn)備金;收回已核銷的壞賬，增加壞賬準(zhǔn)備金。不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入管理費(fèi)用;收回已核銷的壞賬，沖減管理費(fèi)用。

(三)物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出的內(nèi)容及管理

物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務(wù)支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所發(fā)生的有關(guān)成本和費(fèi)用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi)，計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。企業(yè)對(duì)商業(yè)用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務(wù)支出。

(四)物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)的管理

物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。

物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計(jì)征營業(yè)稅，但對(duì)從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。

三、物業(yè)管理企業(yè)利潤

(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤的構(gòu)成

物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務(wù)利潤和其他業(yè)務(wù)利潤。

(二)物業(yè)管理企業(yè)利潤的計(jì)算

主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額;

其他業(yè)務(wù)利潤指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額;

補(bǔ)貼收入是國家撥給物業(yè)管理企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。

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