為了幫助考生復習2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學有所幫助！

三、推動房地產市場轉變的社會經濟力量

(一)影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素

房地產市場發(fā)展與社會經濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經濟因素，包括經濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等；政策因素，包括房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地產產權與交易政策、房地產價格政策等。

(二)影響房地產市場轉變的社會經濟力量

影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：

1．金融業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)在作為產業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產價格租金水平的預期，從而導致市場空置情況及實際價格、租金水平的變化。

2．信息、通信技術水平的提高。信息、通信技術水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離，推動不同地域消費晶的交流，減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會，促進不同地區(qū)間的資本流動。

3．生產和工作方式的轉變。第三產業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術密集型的轉變、高新技術產業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉變。

4．人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認識產生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應運而生。

5．自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收人人口大量涌入城市所產生的社會問題等導致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內住宅重新受到青睞。

6．政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容，2012年物業(yè)管理師報名時間而住房制度的改革，無疑會對房地產市場產生巨大的影響(如1998年進行的停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化改革，極大地促進了房地產市場的發(fā)展)。土地使用制度改革，同樣會對房地產市場產生巨大的影響力。

房地產市場的需求和供給

第二節(jié)  房地產市場的供求關系

一、房地產市場的需求

從前面的敘述中我們已經知道，需求曲線是一條具有負斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖5—1所示。如果其他條件不變，某種商品或服務的價格下降時，其需求數(shù)量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品或服務的需求數(shù)量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。這里我們強調“其他條件不變”，因為需求數(shù)量不完全由價格決定。

設想圖5—1所說的某類物業(yè)是人們特別感興趣的商品住宅，那么有哪些因素會影響商品住宅的需求，或者說哪些市場條件的變化會導致對商品住宅需求的變化呢?

1．收入的變化。一般來說，收入增加會導致對大多數(shù)商品需求的增加，從而使需求曲線向右平移。但也有例外，如收入增加導致對商品住宅購買需求增加，但對出租住宅的需求會相應減少。

2．其他商品的價格變化。畫需求曲線時經常假設其他商品的價格保持不變，但實際的市場情形并不一定是這樣。例如上海的商品住宅市場，由于多層住宅價格的迅速上升使居民對高層住宅需求的增加，進而導致高層住宅價格攀升，使高層商品住宅需求曲線向右平移。所以，原商品的替代品或在功能上可以互補的商品的價格變化，會影響原商品的需求。

3．對未來的預期。盡管某種商品的價格不發(fā)生變化，但消費者對未來收人、利率和購買某種商品的可能性等的預期也會影響到對某種商品的當前需求。例如，居民預期未來住房抵押貸款利率可能下調、收入上升或在某一區(qū)域由于土地資源的限制不可能有充足的商品住宅供給，就會引起需求的增加，使當前的需求曲線向右平移。

4．政府政策的變化。政府房地產稅收政策、住房政策的變化或城市規(guī)劃的變更，也會影響當前的房地產需求。例如，降低交易稅費、停止住房實物分配，極大地推動了個人住房需求的增加。

二、房地產市場的供給

就像價格和需求數(shù)量之間存在相關關系一樣，價格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關關系。由于價格上升或降低會導致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線(圖5—2)。因此，供給的基本法則為：當其他條件不變時，較高的商品價格會使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價格會使可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)

量與價格的關系正好和需求數(shù)量與價格的關系相反，為正相關關系。這也很容易理解，因為對于供給者來說，較高的市場價格能增加其在市場上所獲取的利潤。例如中國1993年的房地產市場上，由于房地產價格不斷上升，導致房地產開發(fā)企業(yè)數(shù)量迅速膨脹和可供銷售的商品房數(shù)量迅速增長。然而，由于房地產開發(fā)過程中所投入的資金、土地、建筑材料和管理人員能力等資源的約束，開發(fā)商的機會成本增加，其所面臨的風險也在不斷地加大。

與需求曲線一樣，影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設除價格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。這些假設不變的市場因素包括：開發(fā)成本、建造技術、政府政策、相關產品的價格、對未來的預期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標等。下面我們著重解釋三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響，以說明市場條件變化引起的供給曲線的變化。

1．房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)成本的變化會直接影響到開發(fā)商的利潤水平，也會直接影響到其決定開發(fā)的商品房數(shù)量。0527wd.cn例如，1998年銀行降低貸款利率、通貨膨脹率維持在較低的水平，使普通商品住宅的開發(fā)成本下降，從而導致普通商品住宅供給數(shù)量增加，供給曲線向右平移(圖5—2中S→S2)。

2．政府政策的變化。政府的稅收政策也會影響到房地產開發(fā)的成本進而影響到商品房供給的數(shù)量。例如，從2003年開始統(tǒng)一實施土地使用權出讓的招標、拍賣、掛牌制度，調整了征地及征地補償政策，使土地成本有較大幅度的提升，進而加大了房地產開發(fā)成本，因而在一定程度上制約了房地產市場供給的迅速增加，間接地起到了對房地產市場宏觀調控的作用，使供給曲線向左平移(圖5—2中S→S1)。國家從1997年開始采取取消或降低房地產開發(fā)中的稅費、降低土地使用權出讓金收取標準等措施，1998年又將發(fā)展住宅建設并使之成為推動國民經濟增長的新經濟增長點，這些政策措施均有利于普通住宅供給數(shù)量的增加，從而使供給曲線向右平移(圖5—2中S→S2)。

3．對未來的預期。對未來房地產市場價格變化的預期會影響到房地產商當前的投資行為，進而影響到市場供給。例如開發(fā)商預計未來房地產價格會大幅度上升，那么他就會將其開發(fā)的部分商品房擱置起來暫不銷售，使當前的商品房供給減少，令圖5—2中的供給曲線向左平移；北京成功獲得2008年第29屆夏季奧運會主辦權后，預計房地產市場需求大大增加，使開發(fā)商增大了開發(fā)的數(shù)量，又令圖5—2中的供給曲線向右平移。

經濟學上常用被稱作供給函數(shù)的公式來表示生產者對某種商品的供給數(shù)量與不同影響因素之間的關系，這個公式的表達形式為：

對應某種具體的商品來說，其他因素也是可以確定的。

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