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前期物業(yè)管理

在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)，業(yè)主人住，裝修管理，工程質(zhì)量保修處理，物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。衣節(jié)只就前期物業(yè)管理的部分特殊內(nèi)容作簡(jiǎn)明介紹，其他管理服務(wù)內(nèi)容在本書(shū)中另有章節(jié)闡述。

一、物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作

(一)管理資源的完善與優(yōu)化

在物業(yè)管理實(shí)踐中，往往在業(yè)主人住之前就已經(jīng)成立了物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，配備了相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)人員，設(shè)置了辦公場(chǎng)所和進(jìn)行了物資配備，但是，上述工作一般帶有臨時(shí)性和不確定性。因此，在前期物業(yè)管理的過(guò)程中，需要不斷進(jìn)行調(diào)整，具體內(nèi)容包括：

1.管理用房到位

建設(shè)單位按規(guī)定將管理用房移交給物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行合理劃分和必要裝修，成為項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)固定的管理用房。

2.物資配備到位

一個(gè)新的物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作需要配備的物資較多，在項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作的時(shí)候，一般只配備了其中的一部分。在前期物業(yè)管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要逐步配備到位。

3.物業(yè)管理人員到位

物業(yè)管理人員到位的主要內(nèi)容包括：

(1)補(bǔ)充人員;

(2)對(duì)各崗位人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平和操作技能;

(3)對(duì)現(xiàn)有組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，形成完善的管理組織結(jié)構(gòu);

(4)加強(qiáng)內(nèi)部管理和磨合，形成一個(gè)良好的管理團(tuán)隊(duì)。

(二)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善

在前期物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況對(duì)已制訂的管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。

(三)確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包

對(duì)具體物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行管理時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)的自身情況和需要來(lái)確定是否將部分單項(xiàng)服務(wù)分包給社會(huì)專業(yè)服務(wù)公司。對(duì)分包的服務(wù)項(xiàng)目，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。

二、工程質(zhì)量保修

在物業(yè)竣工驗(yàn)收后，工程進(jìn)入質(zhì)量保修期。物業(yè)工程質(zhì)量保修分為兩部分：一是物業(yè)管理企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分;二是業(yè)主從建設(shè)單位購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)的工程質(zhì)量保修相關(guān)工作，主要是向建設(shè)單位申報(bào)對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，跟蹤并督促完成。業(yè)主產(chǎn)權(quán)專有部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求，在實(shí)際管理中，業(yè)主也可以向物業(yè)管理企業(yè)反映，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。

三、前期溝通協(xié)調(diào)

物業(yè)管理是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的單位、部門也較多。其中，直接涉及的單位和部門有政府行政主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等;相關(guān)的單位和部門有城市供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位，市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān)部門和單位的作用及其與物業(yè)管理項(xiàng)目之間的相互關(guān)系，確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容，建立溝通協(xié)調(diào)的渠道。通過(guò)溝通協(xié)調(diào)建立的良好合作支持關(guān)系，不僅有利于前期物業(yè)管理工作的開(kāi)展，也為后期的正常管理打下良好的基礎(chǔ)。

四、前期物業(yè)管理的特點(diǎn)

(1)由前述前期物業(yè)管理工作的內(nèi)容分析可見(jiàn)，前期物業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)。

(2)前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投人使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介人與常規(guī)物業(yè)管理之間。因此，前期物業(yè)管理在時(shí)間上和管理上均是一個(gè)過(guò)渡時(shí)期和過(guò)程。

(3)新建物業(yè)及其設(shè)施設(shè)備往往會(huì)因其施工質(zhì)量隱患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計(jì)配套不完善等問(wèn)題在投入使用的初期集中反映出來(lái)，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能會(huì)出現(xiàn)臨時(shí)停水停電、電梯運(yùn)行不平穩(wěn)、空調(diào)時(shí)冷時(shí)熱等現(xiàn)象。由于物業(yè)及設(shè)施設(shè)備需要經(jīng)過(guò)一個(gè)自然磨合期和對(duì)遺留問(wèn)題的處理過(guò)程，才能逐步進(jìn)入平穩(wěn)的正常運(yùn)行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)。

(4)經(jīng)營(yíng)虧損。在前期物業(yè)管理階段，需要投入較大人力、財(cái)力、物力等資源，管理成本相對(duì)較高。但與此同時(shí)，物業(yè)空置率卻較高，管理費(fèi)收繳率低。因此，前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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