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財務管理物業(yè)管理企業(yè)財務管理

物業(yè)管理企業(yè)的財務管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及專項維修資金的管理。做好物業(yè)管理財務管理工作，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務行為，有利于促進企業(yè)公平競爭，有效保護物業(yè)管理相關各方的合法權益。

一、物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入

(一)物業(yè)管理企業(yè)營業(yè)收入的內(nèi)容

營業(yè)收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括物業(yè)管理主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。

1、主營業(yè)務收入

主營收入是指物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動過程中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。

(1)物業(yè)管理收入是指物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共服務費收入、公眾

代辦性服務費收入和特約服務收入。

(2)物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設

施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等公用設施所取得的收入。

(3)物業(yè)大修收入是指物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、

共用設施設備進行大修取得的收入。

2、其他業(yè)務收入

其他業(yè)務收入是指物業(yè)管理企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物質(zhì)銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。

商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)管理企業(yè)利用物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、餐食店等的經(jīng)營收入。

例4：物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，稱為( C )

A 商業(yè)用房經(jīng)營收入 B 物業(yè)管理收入 C 物業(yè)經(jīng)營收入 D 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

二、物業(yè)管理企業(yè)的成本費用和稅費

(一)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)成本的內(nèi)容

1. 直接人工費。物業(yè)管理企業(yè)中直接從事物業(yè)管理活動的人員的工資、獎金及職工福利費等。

2. 直接材料費。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等的費用。

3. 間接材料費。企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通信費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。

(二)物業(yè)服務企業(yè)成本費用的管理

(1)實行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，可不設間接費用，有關支出直接計入管理費用。

(2)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設施設備支付的有償費用計入營業(yè)成本，支付的物業(yè)管理用房有償使用費計入營業(yè)成本或者管理費用。

(3)物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或者管理費用中。

(4)物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0.3%～0.5%計提壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業(yè)管理企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用;收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。

(三)物業(yè)服務企業(yè)其他業(yè)務支出的內(nèi)容及管理

物業(yè)管理企業(yè)其他業(yè)務支出是指企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。物業(yè)管理企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)肫渌麡I(yè)務支出。

(四)物業(yè)服務企業(yè)稅費的管理

物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。

例5：物業(yè)企業(yè)營業(yè)成本包括( BCD )

A 辦公費用 B 直接人工費 C 直接材料費 D 間接材料費 E 企業(yè)收入稅費

三、物業(yè)管理企業(yè)利潤

(一)物業(yè)管理企業(yè)利潤的構成

物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)務利潤。

例6：物業(yè)管理企業(yè)利潤由哪幾部分構成(ABCD )

A 營業(yè)利潤 B 投資凈收益 C 營業(yè)外收支凈額 D 補貼收入 E 其他業(yè)務利潤

四、物業(yè)服務費成本(支出)構成(掌握)

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(6)辦公費用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)管理項目的財務管理

一、物業(yè)管理項目機構財務管理概述

物業(yè)管理項目財務管理是指在一個獨立行使管理權的基層物業(yè)管理單位內(nèi)，獨立核算的財務主體進行的以物業(yè)服務費為主要對象的費用計劃、編制、控制、使用及管理和分析的財務活動。

二、物業(yè)管理項目財務管理的類型

物業(yè)管理項目財務管理因具有不同的特性，其與普通的財務管理是有區(qū)別的。從目前物業(yè)管理項目機構財務管理的現(xiàn)狀來看，主要分為獨立核算與非獨立核算兩種形式。

紅色部分是考點。

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（責任編輯：vstara）

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