為了備考2014年物業(yè)管理師考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)2014年物業(yè)管理師綱特別整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)經(jīng)營管理》歷年來考試的重點，幫助大家提前掌握和復(fù)習物業(yè)管理師考試要點，以備迎接2014年全國物業(yè)管理師考試。

21.市場區(qū)域工作主要包括：1)描繪市場區(qū)域;2)在相應(yīng)地圖上標出市場區(qū)域的邊界;3)解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。(多選)P141

22.在定義市場區(qū)域時關(guān)鍵要考慮：1)市場交通工具2)最主要的交通形式3)自然障礙4)競爭項目5)經(jīng)濟和人口情況。P141

23. 影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素：①自然特征;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學校間的區(qū)域;⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征;⑥發(fā)展的類型和范圍;⑦競爭性項目的區(qū)域。P141

一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用

(一)房地產(chǎn)市場分析的概念

房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動。市場分析的目的，就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。

(二)房地產(chǎn)市場分析的作用

1.開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機構(gòu)說明項目的財務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

2.置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進行市場分析的目的是了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場分析的結(jié)果，置業(yè)投資者可以設(shè)計或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。

3.金融機構(gòu)。通過市場分析，金融機構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，市場分析能幫助金融機構(gòu)預(yù)測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發(fā)貸款或抵押貸款)提供依據(jù)。

4.設(shè)計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計，滿足市場需求。

5.營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎(chǔ)上，把握目標市場特征，并在此基礎(chǔ)上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

6.地方政府。不論是對市場進行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結(jié)果的支持。

7.租戶和使用者。租戶和使用者在進行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時機與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當使用者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關(guān)系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

8.物業(yè)管理者。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢，預(yù)測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護維修、更新改良、改建擴建、資產(chǎn)處置計劃或方案，適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。

(三)市場區(qū)域的確定

1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

①自然特征，如山地和河流等;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學校間的區(qū)域;⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征;⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等;⑦競爭性項目的區(qū)域。

2.物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

(一)宏觀因素分析

(二)市場供求分析

1.供給分析：(1)調(diào)查房地產(chǎn)當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。 (2)分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。 (3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

2.需求分析：(1)需求預(yù)測。 (2)分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目。(3)吸納率分析。 (4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求。

3.競爭分析： (1)列出與競爭有關(guān)物業(yè)的功能和特點。 (2)市場細分，明確目標物業(yè)的目標使用者。

4.市場占有率分析

(三)相關(guān)因素分析

不同類型物業(yè)需要重點分析的內(nèi)容包括：1.居住物業(yè)。2.寫字樓項目。3.商業(yè)零售物業(yè)。4.工業(yè)或倉儲物業(yè)。

24.宏觀因素分析(多選): ①首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性;②還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域城市發(fā)展與建設(shè)情況。P141

25.房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析。(單選)P141

26.市場供求分析(多選): 1)供給分析 2)需求分析3)競爭分析 4)市場占有率分析 P142

27.需求分析(多選): (1)需求預(yù)測 (2)分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目 (3)吸納率分析。就每一個相關(guān)的細分市場進行需求預(yù)測 (4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求 P142

28.制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：(重點多選)1) 物業(yè)管理師必須參加和主持 2) 發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與 3) 實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定 P144

29.計劃的用途(多選): (1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動;(2)書面記載物業(yè)管理計劃的目標、前提與制約因素;(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程;(4)幫助利害關(guān)系各方之間進行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認識;(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)量標準、所需費用和風險等重大問題;(6)測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。 P144

30.物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式(重點):

物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃;中短期計劃介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期，通常為3 ~5年 ;長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。P145

31.編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作

(一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析

(二)房地產(chǎn)市場分析

(三)鄰里分析

(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析

(五)業(yè)主目標，明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。P146

物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容

1.建筑物管理計劃：(1)建筑物維護的標準。 (2)建筑物管理策略。 (3)物業(yè)檢查計劃。 (4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。

2.租賃計劃：包括租金方案和出租策略。

3.財務(wù)收支計劃：通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn)，預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心

4.物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃

(1)物業(yè)績效評估指標。

包括：①預(yù)計租值與實際租值的比較;②實際和預(yù)計的資本價值的增長;③收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風險與其市場競爭對手的比較;④資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較;⑤凈收益即毛收益減去成本;⑥空置水平;⑦服務(wù)收費水平;⑧拖欠租金和壞賬;⑨財務(wù)內(nèi)部收益率;⑩對于機構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。

(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。

最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報告;定期的管理會議;通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式的定期私人接觸。

物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)

預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。

32.物業(yè)現(xiàn)狀分析前詳細清查下列有關(guān)的項目并仔細記錄結(jié)果：P147

1) 建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋

2) 物業(yè)令人滿意程度如何

3) 可出租物業(yè)的吸引力如何

4) 建筑物的實體狀況如何

5) 建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何

6) 提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施

7) 土地與建筑物的關(guān)系

8) 建筑物的現(xiàn)行管理標準是什么

9) 當前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何

10) 當前物業(yè)管理師的情況如何。

33.明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提。(單選) P147

34.物業(yè)管理企業(yè)的首要責任是在物業(yè)維護、維修、服務(wù)質(zhì)量標準和達到這些標準所需的成本之間進行適當?shù)钠胶狻?/p>

35.建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下幾個方面：(多選)P148-149

⑴建筑物維護的標準;⑵建筑物管理策略;⑶物業(yè)檢查計劃;⑷公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。

36.物業(yè)運行績效評估及業(yè)主溝通計劃:

⑴物業(yè)績效評估指標; ⑵物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的溝通。P150

37.在物業(yè)管理中經(jīng)常遇到的預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。(重點多選)P151

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（責任編輯：中大編輯）

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