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注冊物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義

三、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別

物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：

(1)訂立合同的當(dāng)事人不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主(或業(yè)主大會)與物業(yè)管理企業(yè)。

(2)合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但是期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定，與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強等特點。

四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂

(一)物業(yè)服務(wù)合同的成立

物業(yè)服務(wù)合同的成立，是指合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達成一致，且采用書面的形式訂立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。

(二)物業(yè)服務(wù)合同的生效

物業(yè)服務(wù)合同通常在成立時即生效。如果合同附生效條件，則在該條件成就時生效。

(三)簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項

1．明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)

除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會應(yīng)有的權(quán)利義務(wù)之外，業(yè)主委員會的其他一些權(quán)利義務(wù)，2012年注冊物業(yè)管理師報名時間也應(yīng)在服務(wù)合同里明確約定。例如，業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，按照合同規(guī)定的程序提出意見并要求限期整改。同時，業(yè)主委員會應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，包括督促業(yè)主按時交納物業(yè)費，積極配合物業(yè)管理企業(yè)工作，尊重物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的管理方式和措施等。

2．明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)

本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)管理企業(yè)管理整個小區(qū)日常事務(wù)的權(quán)利時，也要明確物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，并且盡可能予以細(xì)化。

3．對違約責(zé)任的約定

履行合同中如有一方違約就應(yīng)該賠償另外一方的損失。損失的計算及賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定進行具體表述。對于不可抗力，如地震、戰(zhàn)爭等造成的損失應(yīng)該免于賠償。要在服務(wù)合同里明確雙方違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實用性和可操作性。

4．對免責(zé)條款的約定

在物業(yè)服務(wù)合同約定中，訂立合同各方應(yīng)本著公平合理、互諒互讓的原則，根據(jù)物業(yè)的具體情況設(shè)立免責(zé)條款，明確免責(zé)的事項和內(nèi)容。例如，在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管等費用，排除物業(yè)管理公司對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務(wù)，以免產(chǎn)生歧義，引發(fā)不必要的糾紛。

5．物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗

物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)活動規(guī)范是合同簽訂的主要目的。在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，要特別注意以下主要條款：

(1)項目，即應(yīng)逐項寫清管理服務(wù)項目。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理”、“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理”、“環(huán)境衛(wèi)生”等。

(2)內(nèi)容，即各項目所包含的具體內(nèi)容，越詳細(xì)越好。例如，房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護和管理項目內(nèi)容應(yīng)包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)，環(huán)境衛(wèi)生應(yīng)覆蓋的部分，安全防范的實施辦法等。

(3)標(biāo)準(zhǔn)，即各項目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。例如，垃圾清運的頻率(是一天一次，還是兩天一次)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)、安全防范具體標(biāo)準(zhǔn)(門衛(wèi)職責(zé)、是否設(shè)立巡邏崗)等等。此外，還要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時要少用或不用帶有模糊概念的詞語，例如，要避免采用“整潔”等用詞，因為在合同的執(zhí)行過程中很難對是否整潔作出準(zhǔn)確判斷。

(4)費用，即在前述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)費用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了解了項目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后，費用的確定往往是雙方爭論和討論的焦點。在確定合理的費用時，要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測算和橫向比較。

為防止合同過長，雙方還可就具體問題增加合同附件。

6．合同的簽訂要實事求是

物業(yè)的開發(fā)建設(shè)是一個過程，有時需分期實施。在訂立合同尤其是簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時應(yīng)充分考慮這點，既要實事求是，又要留有余地。比如，對于“24小時熱水供應(yīng)”的服務(wù)承諾，在最初個別業(yè)主入住時，一般無法提供，因此在合同中應(yīng)給予說明，并給出該項服務(wù)提供的條件與時機以及承諾在未提供該項服務(wù)時應(yīng)適當(dāng)減免物業(yè)管理服務(wù)費。又如，當(dāng)分期規(guī)劃建造一個住宅區(qū)時，在首期的合同中就不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務(wù)項目內(nèi)容列入。

7．明確違約責(zé)任的界定及爭議的解決方式

在物業(yè)管理實踐中，難免會產(chǎn)生各種各樣的問題。這些問題既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，也可能發(fā)生在業(yè)主之間；既有違法的問題，也有違約、違規(guī)以及道德和認(rèn)識水平不足的問題。顯然，對于不同性質(zhì)、不同層面的問題、矛盾與糾紛，要通過不同的途徑、采取不同的處理方式來解決。

一般情況下，有爭議的合同應(yīng)該通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，則可依照合同中約定的仲裁條款請求仲裁委員會仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

五、物業(yè)服務(wù)合同的終止

物業(yè)服務(wù)合同可以因下列原因終止：

(1)物業(yè)服務(wù)合同約定的期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的；

(2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會雙方協(xié)商一致解除合同的；

(3)因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，物業(yè)服務(wù)合同將自然終止；

(4)物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按照國家規(guī)定進行破產(chǎn)清算，物業(yè)管理合同自然無法繼續(xù)履行；

(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

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