《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》講義，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

物業(yè)公司有權(quán)拒絕保安壟斷

2003年6月8日，國(guó)務(wù)院第379號(hào)令，《物業(yè)管理條例》于2003年9月1日起正式施行。其中第四十七條規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作?！钡稐l例》并沒有規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)必須雇請(qǐng)保安人員。

2006年8月15日，公安部治安管理局副局長(zhǎng)馬維亞在新聞發(fā)布會(huì)上就物業(yè)小區(qū)成立了自己的保安隊(duì)是否合法一事，說(shuō)：物業(yè)保安應(yīng)當(dāng)說(shuō)現(xiàn)在是有法制依據(jù)的，在國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》里，物業(yè)公司有四項(xiàng)職責(zé)，其中有一項(xiàng)就是保安的職責(zé)。所以根據(jù)《物業(yè)條例》，物業(yè)公司開展保安服務(wù)是有法律依據(jù)的，物業(yè)公司從事保安服務(wù)并不是以保安服務(wù)公司的名義提供保安服務(wù)，只是物業(yè)管理中的一項(xiàng)職能、一項(xiàng)職責(zé)。

什么是保安

在現(xiàn)代人們的生活中，保安似乎已經(jīng)不可或缺、無(wú)所不在。無(wú)論是保安公司從業(yè)人員、還是用人單位自招的內(nèi)衛(wèi)人員，或物業(yè)公司的安防人員，人們已習(xí)慣了他們的存在，并把這些內(nèi)衛(wèi)人員、安防人員，統(tǒng)稱為保安。保安已成為社會(huì)管理體系中的重要組成部分，保安業(yè)也成為一種新的行業(yè)。

保安就是“保一方平安”，正式的保安機(jī)構(gòu)稱為“保安公司”，隸屬于公安機(jī)關(guān)，受公安機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)，還有很多并非穿著正式保安制報(bào)的安防人員，這就是當(dāng)前各單位自行招聘的具有保安性質(zhì)的安全保衛(wèi)人員，尤為物業(yè)管理行業(yè)最為常見。

國(guó)際上保安的性質(zhì)大概有三種：第一種是民間性質(zhì)，以歐美保安為代表;第二種是完全政府性質(zhì)，是準(zhǔn)警察，以新加坡保安為代表;第三種是“政企合一”性質(zhì)，它處于民間和政府之間，中國(guó)保安則是其典型代表。但無(wú)論怎樣區(qū)分，其服務(wù)范圍是基本相同的。

從1984年12月20日保安員胡宏榮(我國(guó)保安第一人)到蛇口海景餐廳上班時(shí)起，我國(guó)保安服務(wù)業(yè)開始發(fā)展。但20多年過(guò)去了，我國(guó)保安業(yè)仍處于發(fā)展階段，市場(chǎng)本身還不夠成熟，僅公安部門直接管理的保安公司也還存在一些問(wèn)題;國(guó)內(nèi)保安行業(yè)工作范疇在理論上和實(shí)踐方面爭(zhēng)議較大;保安由公安機(jī)關(guān)直接管理還是行業(yè)管理也存在極大的分歧。

尷尬現(xiàn)狀

物業(yè)安防人員作為維護(hù)社會(huì)治安的中堅(jiān)力量，本應(yīng)得到公安機(jī)關(guān)的大力支持、指導(dǎo)。但物業(yè)公司目前的現(xiàn)狀是，物業(yè)公司的安防人員不得不掛靠公安部門下轄的保安服務(wù)公司，由保安服務(wù)公司收取管理費(fèi)。

福州某大型物業(yè)管理企業(yè)保安經(jīng)理陳先生告訴記者，大部分的物業(yè)管理公司自行招聘保安人員，自行發(fā)放工資，但物業(yè)公司必須按人頭，每人每個(gè)月要向保安公司交納20元的管理費(fèi)，還不得不從保安公司統(tǒng)一購(gòu)買保安服裝。另外，一些規(guī)模小實(shí)力不足的小型物業(yè)管理企業(yè)，不得已的情況下，只有直接使用保安公司的保安人員，每月向保安公司交納工資及管理費(fèi)，比如物業(yè)公司發(fā)1000元/月給保安，保安公司去掉管理費(fèi)，真正到保安手上的工資也就變成了700元左右。保安公司派出人員不是從物業(yè)公司拿錢，所以物業(yè)公司管不動(dòng)保安，而保安公司的派出人員也沒有物業(yè)服務(wù)意識(shí)。

陳經(jīng)理感嘆：“沒有辦法，這個(gè)管理費(fèi)實(shí)際上就是保護(hù)費(fèi)，交就交吧，買個(gè)平安。不然，保安公司天天有人上門來(lái)，指責(zé)這個(gè)指責(zé)那個(gè)，說(shuō)什么沒交管理費(fèi)保安制服不能穿等等等等。另外，向市保安公司交了，區(qū)保安公司又來(lái)了，唉!”

除此之外，目前物業(yè)安防人員的一些現(xiàn)狀是：

人員規(guī)模大：在物業(yè)從業(yè)人員中，安防人同所占的比例非常大，約占全省物業(yè)從業(yè)人員的一半。據(jù)省物協(xié)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，全省物業(yè)管理企業(yè)有1100多家，從業(yè)人員有7萬(wàn)多人，安防人員占物業(yè)從業(yè)人員平均約45%左右，按此比例計(jì)算安防人員約3萬(wàn)多人。2012年物業(yè)管理師報(bào)考條件

西酒物業(yè)的葉金森先生介紹，該公司人員560人，安防員252人，占了45%.安防員的文化素質(zhì)：退伍軍人20人，占8%;高中以上108人，占43%;初中、中技141人，占56%;初中以下3人，占1%;18-35歲131人，占72%;35歲以上71人，占28%.

工資低保障低：目前全國(guó)物業(yè)安防人員平均稅前工資在860元/月—1820元/月。福建省大致在700-1200元/月左右，這并不是物業(yè)管理企業(yè)不給安防人員加工資，而是物業(yè)收費(fèi)水平?jīng)Q定的，稍加點(diǎn)工資就有可能造成公司的虧損，這已經(jīng)成為行業(yè)性的問(wèn)題了。

流動(dòng)性高招聘難：由于物業(yè)安防人員社會(huì)地位低下，常被人瞧不起，職業(yè)發(fā)展空間有限，多數(shù)從業(yè)人員難把安防工作作為職業(yè)生涯中的一個(gè)跳板，一份過(guò)渡性的臨時(shí)工作，一旦有機(jī)會(huì)就跳槽。

據(jù)全國(guó)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，物業(yè)企業(yè)安防人員流動(dòng)率全國(guó)普遍在30%左右。我省近年來(lái)物業(yè)安防人員的流動(dòng)率很高，在70%—80%左右，而且招聘難度越來(lái)越大。以西酒物業(yè)為例，上半年辭職226人，入職200人，流失率占90%;按30%正常，適度流動(dòng)，可優(yōu)化公司內(nèi)部人員結(jié)構(gòu)，但年流失率超過(guò)80%以上是偏高了。由于安防員市場(chǎng)供需不平衡，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)公司只好紛紛降低招聘標(biāo)準(zhǔn)，提高工資待遇(現(xiàn)在安防人員月工資在1000元以下很難招聘到好保安。)這樣就無(wú)形中加大了物業(yè)管理企業(yè)的成本支出，有的物業(yè)管理公司為了解決工資待遇低、招聘難的問(wèn)題，把安防人員的值班改成二班倒，這樣一來(lái)，日常的訓(xùn)練、培訓(xùn)無(wú)法落實(shí)，安防人員的素質(zhì)也就每況愈下。這個(gè)問(wèn)題已成為影響物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，損害企業(yè)品牌的行業(yè)問(wèn)題

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（責(zé)任編輯：vstara）

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