《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧

(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件

1.法律法規(guī)規(guī)定的要求

根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)在國(guó)內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒發(fā)的中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第125號(hào)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。

2.招標(biāo)方規(guī)定的要求

在物業(yè)管理招標(biāo)中，招標(biāo)方在招標(biāo)條件中除要求投標(biāo)人具備相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會(huì)要求投標(biāo)方具有管理與投標(biāo)物業(yè)類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)績(jī)，并對(duì)投標(biāo)人在資金、管理和技術(shù)實(shí)力，投標(biāo)人的商業(yè)信譽(yù)，派駐項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人、管理團(tuán)隊(duì)的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，投標(biāo)書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。

(二)物業(yè)管理投標(biāo)程序

1.獲取招標(biāo)信息

根據(jù)招標(biāo)方式的特點(diǎn)，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請(qǐng)。

2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范

在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)應(yīng)首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專業(yè)技術(shù)和財(cái)務(wù)等方面的人員對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，預(yù)測(cè)中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險(xiǎn)控制措施，確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。

(1)項(xiàng)目評(píng)估

項(xiàng)目評(píng)估一般分為兩 個(gè)階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實(shí)施階段。初選階段的評(píng)估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析、預(yù)測(cè)和評(píng)定，目的是確定是否參與投標(biāo);準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。

項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況

投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況時(shí)，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型入手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對(duì)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項(xiàng)目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案;屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計(jì)劃實(shí)施情況、配套設(shè)施功能改造方案等;屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模;對(duì)公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對(duì)緊急事件的條件等。

物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、標(biāo)前會(huì)議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本資料，為項(xiàng)目的組織架構(gòu)設(shè)計(jì)、人員及崗位的設(shè)置、費(fèi)用測(cè)算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。

2)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位

分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的定位要從投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境入手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場(chǎng)定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會(huì)文化傳統(tǒng)與習(xí)慣，居民收入與消費(fèi)水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動(dòng)狀況，同類物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等。

3)業(yè)主的需求

招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)的承受能力等。目前設(shè)計(jì)得甲較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文件和相關(guān)內(nèi)容。對(duì)于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場(chǎng)調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據(jù)。

4)建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況

建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(含業(yè)主)、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠(chéng)意合作并具備履行合同的實(shí)力。屬于新建物業(yè)的，要詳細(xì)調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實(shí)力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽(yù)等，并通過對(duì)建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查，分析判斷招標(biāo)物業(yè)建設(shè)單位的可靠性;屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛;對(duì)于已投入使用一定年限的招標(biāo)物業(yè)，需詳細(xì)了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景資金實(shí)力和信譽(yù)，物業(yè)是否存在重大隱患;屬于要求投標(biāo)參與物業(yè)合作經(jīng)營(yíng)的招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)另作具體的投資可行性分析論證。

5)招標(biāo)條件和招標(biāo)過程

對(duì)招標(biāo)方要求的條件要進(jìn)行深入分析，預(yù)測(cè)中標(biāo)的可能性。對(duì)在招標(biāo)文件和招標(biāo)過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進(jìn)行分析判斷，調(diào)查招標(biāo)策略，避免因招標(biāo)方或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動(dòng)，使企業(yè)蒙受不必要的損失。如有的招標(biāo)文件會(huì)由于招標(biāo)者的利益趨向而呈現(xiàn)出某種明顯偏向。在閱讀標(biāo)書時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的特殊要求，以便作出正確的判斷，還應(yīng)對(duì)招標(biāo)方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的判斷，從而評(píng)估企業(yè)若承擔(dān)特殊條款可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

6)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析評(píng)估包括了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實(shí)力;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手現(xiàn)接管物業(yè)的社會(huì)影響程度;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與招標(biāo)方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標(biāo)前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì);競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能采取的投標(biāo)策略等。

7)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析

對(duì)企業(yè)自身?xiàng)l件的分析內(nèi)容包括：招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃;項(xiàng)目類型是否符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶;常規(guī)預(yù)測(cè)的盈利;項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi);投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財(cái)、物等資源條件滿足項(xiàng)目需求的能力。

物業(yè)管理企業(yè)只有通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的分析和正確的評(píng)估，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)條件，才能確定招標(biāo)項(xiàng)目的選擇和招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施。

(2)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等三個(gè)方面。

1)來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)有：招標(biāo)方提出顯示公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會(huì)直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項(xiàng)目無法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(zhǎng)，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。

2)來自于投標(biāo)人的風(fēng)險(xiǎn)主要有：未對(duì)項(xiàng)目實(shí)施必要的可行性分析、評(píng)估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤;盲目作出服務(wù)承諾;價(jià)格測(cè)算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營(yíng);項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)答辯出現(xiàn)失誤;接受資格審查時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補(bǔ)救措施的失誤;投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報(bào)價(jià)等)泄露;投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競(jìng)爭(zhēng)，被招標(biāo)方或評(píng)標(biāo)委員會(huì)取消投標(biāo)資格;未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。

3)來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)主要有：采取低于成本競(jìng)爭(zhēng)、欺詐、行賄等不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段;具備相關(guān)背景或綜合競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì);竊取他人的投標(biāo)資料和商業(yè)秘密等。

對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制的具體措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng);對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估，周密策劃、組織、實(shí)施投標(biāo)活動(dòng); 完善企業(yè)自身的管理;選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè);充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人; 慎重對(duì)待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。

3.登記并取得招標(biāo)文件

物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標(biāo)文件。

4.準(zhǔn)備投標(biāo)文件

投標(biāo)文件應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由投標(biāo)函、投標(biāo)報(bào)價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標(biāo)文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。

(1)商務(wù)投標(biāo)文件(或稱物業(yè)基本情況)

1)公司簡(jiǎn)介。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績(jī)、人員等情況。

2)公司法人地位及法定代表證明。包括資格證明文件(營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級(jí)證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機(jī)構(gòu)出具的財(cái)務(wù)狀況書等)。

3)投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。

商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)反映企業(yè)的情況和詳細(xì)的報(bào)價(jià)。

(2)技術(shù)文件

技術(shù)文件又稱技術(shù)指標(biāo)，主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其他技術(shù)性資料。

應(yīng)注意，有的 招標(biāo)條件要求在技術(shù)文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報(bào)價(jià)等。

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（責(zé)任編輯：何以笙簫默）

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