《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》講義，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

辦公物業(yè)的管理

【教學(xué)目的】

本講的教學(xué)目的是使學(xué)生了解辦公物業(yè)(寫(xiě)字樓物業(yè))的特點(diǎn)、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容、物業(yè)管理的運(yùn)作方式、租金的確定等內(nèi)容，能夠針對(duì)性的根據(jù)寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn)制定物業(yè)管理方案。

【教學(xué)內(nèi)容提要】

本講的教學(xué)內(nèi)容主要包括：寫(xiě)字樓物業(yè)概述，寫(xiě)字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)及內(nèi)容，寫(xiě)字樓物業(yè)管理的運(yùn)作方式，寫(xiě)字樓物業(yè)租金的確定等。

【教學(xué)重點(diǎn)和難點(diǎn)】

本講的教學(xué)重點(diǎn)是寫(xiě)字樓物業(yè)分類的影響因素，寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容，寫(xiě)字樓物業(yè)管理的運(yùn)作方式;教學(xué)難點(diǎn)是寫(xiě)字樓物業(yè)租金的確定。

【教學(xué)方法】

本講的教學(xué)方法將采用以教師講授的方法為主，適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)學(xué)生參與課堂討論，并運(yùn)用案例分析的方法。

【教學(xué)手段】

本講的教學(xué)手段將主要以傳統(tǒng)的講授教學(xué)手段為主。

【教學(xué)內(nèi)容與學(xué)時(shí)】

本講教學(xué)內(nèi)容約需8學(xué)時(shí)，具體教學(xué)內(nèi)容如下：

(1)寫(xiě)字樓物業(yè)概述

(2)寫(xiě)字樓物業(yè)管理的特點(diǎn)

(3)寫(xiě)字樓物業(yè)管理的內(nèi)容

(4)寫(xiě)字樓物業(yè)管理的運(yùn)作方式

(5)寫(xiě)字樓物業(yè)租金的確定

一、寫(xiě)字樓物業(yè)概述

(一)寫(xiě)字樓的含義

寫(xiě)字樓是指供各種企事業(yè)單位的職員和政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和辦理行政事務(wù)的樓宇。寫(xiě)字樓是我國(guó)目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主要功能是為業(yè)主和用戶提供高檔次的辦公場(chǎng)所和管理服務(wù)。有的寫(xiě)字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租?，F(xiàn)代寫(xiě)字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，有寬闊的停車場(chǎng)(庫(kù))相匹配。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫(xiě)字樓越來(lái)越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險(xiǎn)以及律師等辦公使用，并配備有相應(yīng)的設(shè)施。寫(xiě)字樓出現(xiàn)的時(shí)間是十九世紀(jì)末、二十世紀(jì)初的美國(guó)，創(chuàng)立者是喬治·霍爾特。

(二)寫(xiě)字樓物業(yè)的類型

目前，我國(guó)寫(xiě)字樓分類尚無(wú)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進(jìn)行分類。

1、按建筑面積劃分。

(1)小型寫(xiě)字樓。是指建筑面積一般在1萬(wàn)平方米以下的寫(xiě)字樓。

(2)中型寫(xiě)字樓。是指建筑面積一般在1～3萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓。

(3)大型寫(xiě)字樓。是指建筑面積一般在3萬(wàn)平方米以上的寫(xiě)字樓。

(4)超大型寫(xiě)字樓。是指建筑面積在十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平方米以上的寫(xiě)字樓。

2、按使用功能劃分。

(1)單純型寫(xiě)字樓。是指基本上只有辦公一種功能的寫(xiě)字樓。

(2)商住兩用型寫(xiě)字樓。具有辦公和居住兩種功能的寫(xiě)字樓。

(3)綜合型寫(xiě)字樓。是指以辦公為主，同時(shí)又具備其他多種功能，如有公寓、商場(chǎng)、展廳、餐廳、保齡球場(chǎng)、健身房等多種用房的綜合性樓宇。

3、按現(xiàn)代化程度劃分。

(1)非智能型寫(xiě)字樓。是指?jìng)鹘y(tǒng)的、一般性的寫(xiě)字樓。

(2)智能型寫(xiě)字樓。是指具備高度自動(dòng)化功能的大樓，通常包括通信自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、建筑設(shè)備自動(dòng)化、樓宇管理自動(dòng)化等功能。

4、按樓宇的綜合條件劃分。

(1)甲級(jí)寫(xiě)字樓。是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力與新建成的寫(xiě)字樓相當(dāng);有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù)。

(2)乙級(jí)寫(xiě)字樓。是指具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

(3)丙級(jí)寫(xiě)字樓。是指物業(yè)已使用的年限較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持合理的出租率。

(三)寫(xiě)字樓物業(yè)的特點(diǎn)

一般說(shuō)來(lái)，寫(xiě)字樓具有以下特點(diǎn)：

1、地理位置優(yōu)越，交通條件便利。寫(xiě)字樓多位于城市中心的繁華地段，與公共設(shè)施和商業(yè)設(shè)施相鄰，有多種便利的交通條件(公共汽車、地鐵、高速公路等)供來(lái)往人員選擇，有足夠的停車位供使用。

2、單體建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中。寫(xiě)字樓多為高層建筑，樓體高、層數(shù)多、建筑面積大，辦公單位集中，往往能會(huì)集數(shù)百家國(guó)內(nèi)外大小機(jī)構(gòu)，容納上萬(wàn)人在其中辦公，人口密度較大。

3、外觀裝飾標(biāo)準(zhǔn)高，內(nèi)部空間分割靈活。為吸引有實(shí)力的機(jī)構(gòu)進(jìn)駐辦公，滿足他們體現(xiàn)身份、高效辦公的要求，寫(xiě)了樓選用的建筑材料一般都較為高檔、先進(jìn)，外觀裝飾、大堂裝修和燈光布置等都有較高的要求，強(qiáng)調(diào)有獨(dú)特的線條、格局和色彩。 寫(xiě)字樓內(nèi)部空間分割較為靈活。當(dāng)前，寫(xiě)字樓內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)一般有兩種方式：第一，預(yù)先分隔成大小不同、面積不等、風(fēng)格各異的辦公室供用戶選擇;第二，辦公室設(shè)計(jì)為一個(gè)大面積的布置空間，甚至為一層樓，然后由用戶按自己的需要進(jìn)行分隔、布置。

4、使用時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大。寫(xiě)字樓的使用時(shí)間一般比較集中，多在上午8點(diǎn)以后、下午6點(diǎn)以前。上班時(shí)間，人來(lái)人往，川流不息，下班后人去樓空，非常安靜。

5、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)先進(jìn)，智能化水平高。寫(xiě)字樓內(nèi)部一般都配備有更為先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、監(jiān)控設(shè)備、現(xiàn)代通信手段等，寫(xiě)字樓的設(shè)備設(shè)施是物業(yè)管理的重點(diǎn)對(duì)象。根據(jù)使用功能，寫(xiě)字樓的設(shè)備可分為8大系統(tǒng)：

(1)電氣設(shè)備系統(tǒng)。

(2)通信系統(tǒng)。

(3)空調(diào)系統(tǒng)。

(4)供暖系統(tǒng)。

(5)運(yùn)載系統(tǒng)。

(6)給排水系統(tǒng)。

(7)消防系統(tǒng)。

(8)監(jiān)控系統(tǒng)。

6、配套設(shè)施完備，功能齊全。現(xiàn)代寫(xiě)字樓有服務(wù)前臺(tái)、大小會(huì)議室、小型酒吧、車庫(kù)等，綜合型寫(xiě)字樓還有餐廳、商場(chǎng)、商務(wù)中心、銀行、郵電等配套服務(wù)場(chǎng)所設(shè)施，能為客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。

(四)寫(xiě)字樓物業(yè)等級(jí)分類中的參考因素

對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。人們通常從承租人在尋租或續(xù)租時(shí)所考慮的因素出發(fā)，通過(guò)判別寫(xiě)字樓的吸引力來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行分類。從這個(gè)角度出發(fā)，對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的分類一般要考慮以下12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通的便利性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人的類型等。

1、位置。寫(xiě)字樓建筑的吸引力在很大程度上取決于它與另外的商業(yè)設(shè)施的接近程度，這種吸引力也會(huì)由于城市建設(shè)的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)出變化。寫(xiě)字樓的級(jí)別往往還受其周圍建筑物及環(huán)境的影響，如果寫(xiě)字樓建筑所處的位置周圍建筑環(huán)境惡劣，會(huì)大大降低該寫(xiě)字樓物業(yè)的吸引力。如果臨近某大公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公樓則會(huì)增加對(duì)承租人的吸引力。CBD：簡(jiǎn)稱中心商務(wù)區(qū)(Center Business District)。

2、交通的便利性。高檔寫(xiě)字樓周圍應(yīng)用多種交通方式可供選擇。有足夠的停車位，中心商貿(mào)區(qū)的寫(xiě)字樓要有便捷的公共交通。

3、聲望或形象。寫(xiě)字樓建筑的位置、投資方的實(shí)力或聲望，物業(yè)建造的標(biāo)準(zhǔn)以及為承租人提供的服務(wù)內(nèi)容都會(huì)強(qiáng)化大廈的整體形象。例如，1972年投入使用的美國(guó)世貿(mào)大廈，高378M(110層)，能容納5萬(wàn)人工作，由洛克菲勒家族建設(shè)。上海浦東金融貿(mào)易區(qū)的金茂大廈(88層)。

4、建筑形式。建筑的設(shè)計(jì)形式和物業(yè)外立面的維護(hù)水平，即建筑特點(diǎn)。-----香港的中銀大廈，紐約世貿(mào)大廈的“雙子星”塔樓。

5、大堂。大堂的外觀、平面設(shè)計(jì)和燈光布置構(gòu)成了一棟寫(xiě)字樓的建筑特色。

6、電梯。電梯的位置很重要。電梯間的入口和內(nèi)部狀況(照明、適當(dāng)?shù)牡蹴斞b飾、電梯的控制符號(hào)、地面、鏡子、反光材料等)。電梯服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是安全和快速。例如，上海金茂大廈有100多部電梯，高速電梯可保證客人的侯梯時(shí)間不超過(guò)35秒，符合國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)。

7、走廊。要認(rèn)真裝飾，充足的照明，宜用自然色調(diào)裝飾，兩側(cè)的墻壁上懸掛藝術(shù)品。指引牌，應(yīng)及時(shí)保潔和更新。

8、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置。室內(nèi)空間布置比內(nèi)部裝修要重要的多。例如，窗戶的數(shù)量、照明、房間的進(jìn)深、開(kāi)間等。

9、為承租人提供的服務(wù)。重點(diǎn)是辦公室內(nèi)的管理服務(wù)，安全服務(wù)，維修服務(wù)的速度，外人進(jìn)入的管理，空調(diào)通風(fēng)設(shè)施的維護(hù)管理等。會(huì)議中心、康樂(lè)中心的服務(wù)等。

10、建筑設(shè)備系統(tǒng)。重點(diǎn)是動(dòng)力、通訊系統(tǒng)和空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)等。目標(biāo)是“智能化”，即有計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)統(tǒng)一管理空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、垂直運(yùn)輸系統(tǒng)、安保系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)(數(shù)字式交換機(jī)、衛(wèi)星通信網(wǎng)絡(luò)、電子郵遞、電子會(huì)議或視訊會(huì)議系統(tǒng)、公共衛(wèi)星電視天線系統(tǒng)等)、自動(dòng)化電力管理系統(tǒng)和自動(dòng)照明設(shè)備系統(tǒng)等。簡(jiǎn)稱CA、OA、BA、FA→MA。

11、物業(yè)管理水平。 影響其租金水平和市場(chǎng)價(jià)值。

12、承租人的類型。大廈內(nèi)的主要承租人往往決定了一棟寫(xiě)字樓內(nèi)的承租人類型。

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