2013年物業(yè)管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業(yè)管理基本制度與政策》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2013年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

二、城市危險房屋管理

(一)危險房屋的概念與鑒定程序

1.危險房屋是指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重損壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。

2.市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)設(shè)立房屋安全鑒定機構(gòu)，負責(zé)房屋安全鑒定并統(tǒng)一使用“房屋安全鑒定專用章”。房屋所有人或使用人向當(dāng)?shù)罔b定機構(gòu)提出鑒定申請時，必須持有證明其具備相關(guān)民事權(quán)利的合法證件。鑒定機構(gòu)接到鑒定申請后，應(yīng)當(dāng)及時按下列程序進行鑒定：

(1)受理申請;

(2)初始調(diào)查，摸清房屋的歷史和現(xiàn)狀;

(3)現(xiàn)場查勘、測試、記錄各種損壞數(shù)據(jù)和狀況;

(4)檢測驗算，整理技術(shù)資料;

(5)全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議;

(6)簽發(fā)鑒定文書。

鑒定機構(gòu)鑒定房屋為危險房屋的，分為四種情況進行處理：

(1)觀察使用。適用于采取適當(dāng)安全技術(shù)措施后，尚能短期使用，但需繼續(xù)觀察的房屋。

(2)處理使用。適用于采取適當(dāng)技術(shù)措施后，可解除危險的房屋。

(3)停止使用。適用于已無修繕價值，暫時不便拆除，又不危及相鄰建筑和影響他人安全的房屋。

(4)整體拆除。適用于整幢危險且無修繕價值，需立即拆除的房屋。

鑒定機構(gòu)進行安全鑒定必須有兩名以上鑒定人員參加。對特殊復(fù)雜的鑒定項目，鑒定機構(gòu)可以聘請相關(guān)專業(yè)人員或邀請有關(guān)部門派員參與鑒定。經(jīng)鑒定屬于危險房屋的，鑒定機構(gòu)必須及時發(fā)出危險房屋通知書;屬于非危險房屋的，應(yīng)當(dāng)在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時限。

(二)危險房屋的鑒定費用與修繕責(zé)任

房屋所有人和使用人都有權(quán)申請危險房屋鑒定。經(jīng)鑒定為危險房屋的，鑒定費由所有人承擔(dān);經(jīng)鑒定為非危險房屋的，鑒定費由申請人承擔(dān)。

房屋所有人對危險房屋能夠解除危險的，應(yīng)當(dāng)及時解除危險;解除危險暫時有困難的，必須采取安全措施，防止發(fā)生危害。異產(chǎn)毗連房屋被鑒定為危險房屋的，房屋各所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國家對異產(chǎn)毗連房屋的規(guī)定，共同履行治理責(zé)任。

房屋所有人對經(jīng)鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構(gòu)的處理建議及時加固或修繕治理;如果房屋所有人拒絕按照處理建議修繕治理危險房屋，或者使用人有阻礙修繕治理危險房屋，房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)指定有關(guān)部門代修，或者采取其他的強制措施。發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)。

(三)危險房屋造成損害事故的法律責(zé)任

1.房屋所有人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

(1)有險不查或損壞不修;

(2)經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋而未采取有效的解除危險措施。

2.房屋使用人、行為人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

(1)使用人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、構(gòu)件、設(shè)備或使用性質(zhì);

(2)使用人阻礙房屋所有人對危險房屋采取解除危險措施;

(3)行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋。

3.鑒定機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任：

(1)因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成損失;

(2)因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋，并在有效時限內(nèi)發(fā)生事故;

(3)因拖延鑒定時間而發(fā)生事故。

三、公有住宅售后維修養(yǎng)護管理

《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》(已廢止)是住房制度改革中，國家向居民和職工售賣公有住宅初期，建設(shè)部制定和頒布的管理規(guī)章。該規(guī)定根據(jù)國家售賣公有住宅的形勢和住房制度改革政策，明確了公有住宅售后的維修養(yǎng)護義務(wù)和管理責(zé)任，對推動住房商品化，保障住宅所有人的合法權(quán)利和住用安全，有著重要的作用，至今仍是各地房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)、監(jiān)督公有住宅售后維修養(yǎng)護管理的重要文件。其中對住宅各項使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則，也是目前商品住宅界定維修養(yǎng)護責(zé)任范圍的主要原則。

(一)住宅各項使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備的劃分原則

住宅與其他物品不同，不僅具有復(fù)雜的結(jié)構(gòu)，而且普遍處于共有財產(chǎn)狀態(tài)。因此區(qū)分公有住宅售后的管理責(zé)任，首先必須對住宅各項使用部位和附屬設(shè)施設(shè)備提出劃分原則，然后才能確定責(zé)任主體。

1.住宅自用部位和自用設(shè)備

住宅的自用部位和自用設(shè)備，是指戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣等戶表以內(nèi)的設(shè)備和自用陽臺。

2.住宅共用部位

住宅的共用部位，是指住宅承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)，以及外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備設(shè)施用房、建筑內(nèi)的車庫等。

3.住宅共用設(shè)施設(shè)備

住宅的共用設(shè)施設(shè)備，是指共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設(shè)施和電梯等。

(二)住宅各部位與設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任

1.住宅所有人的維修養(yǎng)護責(zé)任

公有住宅出售后，住宅自用部位和自用設(shè)備的維修養(yǎng)護，由住宅所有人承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。住宅所有人可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托他人維修養(yǎng)護。

2.售房單位的維修養(yǎng)護責(zé)任

公有住宅出售后，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。售房單位可以自行維修養(yǎng)護，也可以委托其他房地產(chǎn)經(jīng)營管理單位即物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。

住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用，可以由售房單位按照規(guī)定比例向購房人收取。維修養(yǎng)護費用不足時，暫由原售房單位承擔(dān)。具體收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運行、維護和更新，按照國家和地方原有規(guī)定執(zhí)行。

3.其他責(zé)任

包括道路、上下水管道、窨井、化糞池、室外泵房、綠化等，住宅建筑以外的市政公用設(shè)施，按照政府規(guī)定的職責(zé)分工負責(zé)維修和管理。

(三)公有住宅出售后的使用與管理

住宅所有人和維修養(yǎng)護責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)定期對住宅的自用部位、自用設(shè)備或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修養(yǎng)護，保證居住安全和設(shè)備的正常使用，并接受房屋所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設(shè)施設(shè)備正常運行有影響的自用設(shè)備。住宅的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，凡屬人為損壞的，由責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或者賠償。

住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用應(yīng)當(dāng)專戶存人銀行，由維修養(yǎng)護責(zé)任單位專項用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護。維修養(yǎng)護費用的使用受該幢住宅各所有人的共同監(jiān)督。

在當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由原售房單位、有關(guān)管理部門及相關(guān)住宅所有人協(xié)商成立民主管理性質(zhì)的住宅管理委員會，負責(zé)組織落實住宅維修養(yǎng)護管理工作;監(jiān)督維修養(yǎng)護費用的使用;組織制訂相關(guān)所有人共同遵守的協(xié)議;并協(xié)助有關(guān)部門調(diào)解相關(guān)所有人之間的住宅糾紛。

個人購買的其他住宅的維修養(yǎng)護管理，參照上述規(guī)定執(zhí)行。已經(jīng)實行物業(yè)管理的住宅維修養(yǎng)護管理方式，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

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