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四、總價格和單位價格

(一)總價格

總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內的物業(yè)整體的價格。它可能是一塊面積為500㎡的土地的價格，一套建筑面積為200㎡的高檔公寓的價格， 或是一座建筑面積為10000㎡的商場的價格，也可能是一個城市的全部物業(yè)的價格，或是一國全部物業(yè)的價格。物業(yè)的總價格一般不能反映物業(yè)價格水平的高低。

(二)單位價格

單位價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價通常是指單位建筑物面積的價格。

價格單位由貨幣和面積兩方面構成。

1．貨幣：包括幣種和貨幣單位。在幣種方面，如是人民幣、美元，還是港幣等。在貨幣單位方面，如是元，還是萬元等。

2．面積：包括面積內涵和面積單位。在面積內涵方面，建筑物通常有建筑面積、使用面積以及成套房屋的套內建筑面積之別。此外，住宅還有居住面積，商業(yè)用房還有營業(yè)面積，出租的房屋還有可出租面積，成片開發(fā)的土地還有可轉讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。在面積單位方面，不同國家和地區(qū)的法定計量單位或習慣用法可能不同，如中國內地通常采用平方米(土地的面積單位有時還采用公頃、畝)，美國、英國和中國香港地區(qū)習慣采用平方英尺，日本、韓國和中國臺灣地區(qū)一般采用坪。

五、實際價格和名義價格

實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

例如，一套建筑面積lOO㎡、單價3000元／㎡、總價30萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種：

1．要求在成交日期時一次付清。

2．如果在成交日期時一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5％。

3．從成交日期時起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內分兩期支

付，如每隔半年支付10萬元。

4．約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。

5．以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。

在上述第一種情況下：實際單價為3000元／㎡，實際總價為30萬元；不存在名義價格。在第二種情況下：實際單價為3000×(1—5％)＝2850(元／㎡)，實際總價為28．5萬元；名義單價為3000元／㎡，名義總價為30萬元。

在第三種情況下：實際總價為 (萬元)(假定年折現率為5％)，實際單價為2 928元／㎡；名義單價為3000元／㎡，名義總價為30萬元。

在第四種情況下：實際總價為30÷(1+5％)＝28．57(萬元)(假定年折現率為5％)，實際單價為2857元／㎡；名義單價為3000元／㎡，名義總價為30萬元。

在第五種情況下：實際單價為3000元／㎡，實際總價為30萬元；不存在名義價格。

六、現房價格和期房價格

現實中的商品交易有現貨交易和期貨交易，由此有現貨價格和期貨價格之說。中大物業(yè)管理師培訓現貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(可視為在交易達成的同時)進行 商品交割的價格。期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交

割的價格。無論是現貨交易還是期貨交易，付款方式又有在交易達成后立刻或在短期內一次付清、按約定在未來某個日期一次付清和分期支付等，因此形成了多 種組合形式，歸納為表4—1。

現貨交易和期貨交易的各種情形

交易達成日  交貨日付款日和付款方式

現在一次付清    此為典型的現貨交易

現貨交易  現  在  現  在  現在起分期支付

未來一次付清    此稱為賒銷或賒購

現在一次付清    此稱為預購或預售

期貨交易  現  在  未  來  現在起分期支付

未來一次付清    此為典型的期貨交易

物業(yè)也有類似的現貨交易和期貨交易及現貨價格和期貨價格。物業(yè)的現貨價格是指以現狀物業(yè)為交易標的的價格。該物業(yè)的現狀可能是一塊準備建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項在建工程，也可能是建筑物已建成的物業(yè)；當為建筑物已建成的物業(yè)時，即為現房價格(含土地價格)。物業(yè)的期貨價格是指以未來狀況的物業(yè)為交易標的的價格，其中最常見的是期房價格(含土地價格)。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含土地)為交易標的的價格。

在期房與現房同品質(包括質量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現房可以立即出租，買期房在期房成為現房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險(如有可能不能按期建成，甚至出現“爛尾”，或者實際交付的品質比預售約定講的差)，所以，期 房價格與現房價格之間的關系是：

期房價格＝現房價格—預期從期房達到現房期間現房出租的凈收益的折現率—風險補償

(例4-1)  某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現房價格為3300元／㎡，出租的年末凈收益為330元／㎡。假設折現率為10％，風險補償估計為 現房價格的2％，試計算該期房目前的價格。

[解]  該期房目前的價格計算如下：

在現實中，常常出現同地段的期房價格比現房價格高的相反現象，這主要是 由于兩者的品質不同，如現房的戶型和環(huán)境差、功能已落后等。

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