《物業(yè)管理實務(wù)》是2014年物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》講義，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

物業(yè)保安到底誰管?

2006年7月19日，針對上述困擾著物業(yè)公司的現(xiàn)象，省物業(yè)管理協(xié)會在福州市召開了座談會，省人大法工委、省建設(shè)廳領(lǐng)導(dǎo)以及全省部分大型物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理共16人出席了座談會。大家就物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)前使用保安人員情況以及現(xiàn)狀、存在的問題等進行了討論。

物業(yè)保安服務(wù)不是治安

——省建設(shè)廳房管處

物業(yè)保安服務(wù)不是一般意義上的治安。在物業(yè)管理中，物業(yè)保安服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的公共秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項重要內(nèi)容。作為小區(qū)的物業(yè)管理公司，其提供的物業(yè)保安服務(wù)從性質(zhì)上講是一種安全防范服務(wù)，而非治安保障服務(wù)。其義務(wù)主要來源于物業(yè)管理合同的約定。公安機關(guān)是國家治安保衛(wèi)的法定機關(guān)，具有維護社會治安秩序，制止危害社會秩序行為的法定職責(zé)。公安部《關(guān)于保安服務(wù)公司規(guī)范管理的若干規(guī)定》已明確指出：保安的職責(zé)是協(xié)助公安機關(guān)維護社會治安以及在非警務(wù)工作中維持公共秩序。

物業(yè)管理企業(yè)的安防人員的主要職責(zé)是維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，為業(yè)主提供良好的環(huán)境，并不單純只承擔(dān)小區(qū)的安全防范工作，還需協(xié)助配合企業(yè)各部門做好物業(yè)管理各項工作(包括幫業(yè)主做好事、夜間關(guān)燈、清晨開燈、夜間道路邊垃圾的收集、幫綠化義務(wù)拔草等)，更突出的是人性化的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。

保安壟斷弊端多

——西酒物業(yè)葉金森

工資給保安公司沒有完全落到安防員身上，保安公司還要扣除管理費，加重了物業(yè)公司的負(fù)擔(dān);保安公司從培訓(xùn)到管理以及人力資源都無法讓物業(yè)公司滿足需求;物業(yè)公司出了錢，保安人員是由保安公司提供的，而人力資源管理無法按物業(yè)公司所要求的特色進行運作。(物業(yè)公司很強調(diào)“人性化”管理與管理處人員聯(lián)動配合)。

掛靠保安公司每人每月要交30元管理費，一年360元，培訓(xùn)費240元，服裝費每套295元/年，春夏秋冬各一套，每人2套，每年費用共895元/人，費用太高了，而且保安公司的服裝款式又不能適應(yīng)物業(yè)各類型業(yè)主的要求。此外，保安公司派出的人員，缺乏服務(wù)意識，很難融入物業(yè)公司的管理理念。

我們寧愿自己來管

——廈門建發(fā)物業(yè)管理公司代表如是說

物業(yè)管理企業(yè)的保安一般都是自己錄用、培訓(xùn)，未經(jīng)公安部門培訓(xùn)，嚴(yán)格的講不能稱為保安，目前各物業(yè)管理企業(yè)都有自己的稱呼，有的叫巡衛(wèi)，有的稱護衛(wèi)，總之區(qū)別于保安的叫法。但老百姓還是稱其為保安，因其實質(zhì)和擔(dān)任的任務(wù) 是基本一致的，維護所轄社區(qū)內(nèi)的公共安全。2012年物業(yè)管理師報名時間

其實從物業(yè)管理的實踐來說，我們也很希望物業(yè)管理企業(yè)的保安(巡衛(wèi))得到良好的行業(yè)管理，提高物業(yè)保安的專業(yè)素質(zhì)，但我們現(xiàn)在寧愿自己來管理物業(yè)保安，因為如果雇傭公安部門下屬的保安公司保安員，管人與管事脫節(jié)。保安公司培訓(xùn)好人再派給你，人事的最初選擇權(quán)在保安公司，而不在物業(yè)公司，保安公司管人不管事，出了事由物業(yè)公司承擔(dān)，但物業(yè)公司沒有人事權(quán)，又管不動保安。另外，公安部門下屬的保安公司提取(截留)的費用(或者叫培訓(xùn)費)差不多點去人力成本的三分之一，真正到保安手上的工資是我們付給他的工資的三分之二，非常不合理。

其實現(xiàn)在即使我們自己招聘的保安，還要向保安公司交一筆管理費，也是非常不合理的。物業(yè)管理企業(yè)本來利潤很薄，還要額外交付一筆不菲的保安管理費用，這是大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)接受不起的。

不宜納入保安公司管理范疇

——省物業(yè)管理協(xié)會郭金國副秘書長

物業(yè)安防人員不宜納入公安機關(guān)下屬的保安公司統(tǒng)一管理范疇。

性質(zhì)不同：保安公司屬于社會綜治組織，有一定的政府行政協(xié)警職能，性質(zhì)單純。而物業(yè)管理是市場化運作模式，是依據(jù)合同為業(yè)主提供的一項委托服務(wù)業(yè)務(wù)，安防工作是屬于物業(yè)管理其中的一項內(nèi)容。

職業(yè)內(nèi)容不同：保安公司外派安防員基本上只負(fù)責(zé)安防巡查及定崗值守的職責(zé)，而物業(yè)管理安防員的職業(yè)特點更突出的是人性化的服務(wù)內(nèi)容，除了做好自身的職責(zé)外，還需要協(xié)助配合各部門做好物業(yè)管理各項工作，而不是協(xié)警輔警的工作內(nèi)容。

保安難管理難調(diào)動：物業(yè)公司直接使用保安公司的保安，這會造成：一是物業(yè)公司付給保安公司700-800元/月的人頭工資，而發(fā)到保安手里的只有500-600元/月，付給保安的工資少了，保安工作積極性受影響;二是保安不是從物業(yè)公司拿錢，物業(yè)公司管不動保安;三是一旦出了安全防范問題，保安公司不盡責(zé)任，業(yè)主還是找物業(yè)公司，物業(yè)公司無法正常轉(zhuǎn)移管理風(fēng)險，夾在中間，只好兩頭受氣。

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（責(zé)任編輯：vstara）

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