物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)

物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

例如，在新加坡嘉德置地集團發(fā)起的嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金(嘉茂REITs)的組織結(jié)構(gòu)中(圖1—1)，為了使該房地產(chǎn)投資信托基金計劃下的物業(yè)投資項目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團全資控股的嘉茂信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。因此，就嘉德置地集團而言，其承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作，同時覆蓋了資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個層次的管理工作。而且僅就其物業(yè)管理而言，因為增加了商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核指標(biāo)，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。

在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔(dān)如下責(zé)任：

1.策劃租戶的組合及物色潛在租戶;

2.制訂及落實租務(wù)策略;

3.執(zhí)行租務(wù)條件;

4.確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī);

5.履行租務(wù)管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商;

6.進(jìn)行租務(wù)評估、制訂租約條款、擬備租約、/2012年物業(yè)管理師報考條件/收取租金、追收欠租及收回物業(yè);

7.執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理;

8.制訂及落實有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計劃;

9.提出更新改造建議及監(jiān)察有關(guān)活動。

此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財務(wù)計劃等進(jìn)行有效的配合。

物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)

物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。實踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。

物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。作為公司，一般應(yīng)具有以下五個特征：①依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊;②由兩個以上股東共同出資經(jīng)營;③以營利為目的;④具有法人資格;⑤是經(jīng)濟組織。

物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。

1.管理型物業(yè)管理企業(yè)

管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。

2.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，/物業(yè)管理師考試時間/由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。

3.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設(shè)置若干專業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。

鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)。

例題1、物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用( )的技術(shù)、手段和模式，

A、物業(yè)管理設(shè)施管理、

B房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、

C、房地產(chǎn)組合投資管理

D、房地產(chǎn)政策

答案：ABC

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