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第十四章 國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則

考試大綱

一、掌握的內(nèi)容 ：國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中有關(guān)市場(chǎng)價(jià)值的含義。

1、市場(chǎng)價(jià)值。

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值的定義，市場(chǎng)價(jià)值具有以下要件：

第一，自愿買方。指具有購(gòu)買動(dòng)機(jī)，但并沒(méi)有被強(qiáng)迫進(jìn)行購(gòu)買的一方當(dāng)事人。該購(gòu)買者會(huì)根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)的真實(shí)狀況和現(xiàn)行市場(chǎng)的期望值進(jìn)行購(gòu)買，不會(huì)特別急于購(gòu)買，也不會(huì)在任何價(jià)格條件下都決定購(gòu)買，即不會(huì)付出比市場(chǎng)價(jià)格更高的價(jià)格。

第二，自愿賣方。指既不準(zhǔn)備以任何價(jià)格急于出售或被強(qiáng)迫出售，也不會(huì)因期望獲得被現(xiàn)行市場(chǎng)視為不合理的價(jià)格而繼續(xù)持有資產(chǎn)的一方當(dāng)事人。自愿賣方期望在進(jìn)行必要的市場(chǎng)營(yíng)銷之后，根據(jù)市場(chǎng)條件以公開(kāi)市場(chǎng)所能達(dá)到的最高價(jià)格出售資產(chǎn)。

第三，評(píng)估基準(zhǔn)日。指市場(chǎng)價(jià)值是某一特定日期的時(shí)點(diǎn)價(jià)值，僅反映了評(píng)估基準(zhǔn)日的真實(shí)市場(chǎng)情況和條件，而不是評(píng)估基準(zhǔn)日以前或以后的市場(chǎng)情況和條件。

第四，以貨幣單位表示。市場(chǎng)價(jià)值是在公平的市場(chǎng)交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價(jià)格，通常表示為當(dāng)?shù)刎泿拧?/p>

第五，公平交易。指在沒(méi)有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無(wú)關(guān)系且獨(dú)立行事的當(dāng)事人之間的交易。

第六，資產(chǎn)在市場(chǎng)上有足夠的展示時(shí)間。指資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌?chǎng)上予以展示，不同資產(chǎn)的具體展示時(shí)間應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)特點(diǎn)和市場(chǎng)條件而有所不同，但該展示時(shí)間應(yīng)當(dāng)使該資產(chǎn)能夠引起足夠數(shù)量的潛在購(gòu)買者的注意。

第七，當(dāng)事人雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事。指自愿買方和自愿賣方都合理地知道資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)、實(shí)際用途、潛在用途以及評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況，并假定當(dāng)事人都根據(jù)上述知識(shí)為自身利益而決策，謹(jǐn)慎行事以爭(zhēng)取在交易中為自己獲得最好的價(jià)格。

市場(chǎng)價(jià)值反映了各市場(chǎng)主體組成的市場(chǎng)整體對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)效用和價(jià)值的綜合判斷，不同于特定市場(chǎng)主體的判斷。

2、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中并沒(méi)有給出非市場(chǎng)價(jià)值的定義。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值又稱非市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值，指所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類型。

市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值分為3類，包括：實(shí)體特定價(jià)值、資產(chǎn)互換特定價(jià)值及有法律和合同特別定義的價(jià)值。

市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值主要包括公允價(jià)值、投資價(jià)值、特殊價(jià)值、協(xié)同價(jià)值等。

公允價(jià)值：在公平的市場(chǎng)交易中，資產(chǎn)在理性、自愿的買賣雙方之間進(jìn)行交易的價(jià)值數(shù)額。

投資價(jià)值：為進(jìn)行特定投資或者實(shí)現(xiàn)特定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，資產(chǎn)對(duì)與特定投資者或者某類投資者的價(jià)值。

特殊價(jià)值：高于市場(chǎng)價(jià)值，反映資產(chǎn)的特定屬性僅對(duì)特定購(gòu)買方所具有的價(jià)值。特定買方是指特定資產(chǎn)對(duì)于某一購(gòu)買者具有特殊價(jià)值，這一價(jià)值來(lái)源于資產(chǎn)所有權(quán)所產(chǎn)生的利益，并且市場(chǎng)中的普通購(gòu)買者無(wú)法通過(guò)購(gòu)買同一資產(chǎn)獲得該利益。

協(xié)同價(jià)值：有兩種或者兩種以上利益相結(jié)合而產(chǎn)生的價(jià)值附加值，其中組合利益的價(jià)值要大于原有各項(xiàng)利益價(jià)值的加和。

二、熟悉的內(nèi)容： 國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)。

1、與資產(chǎn)相關(guān)的概念。

(1)不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)

不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)物形態(tài)的、有形的“物體”，可以看得見(jiàn)、摸得著。

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是指包含在不動(dòng)產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)非實(shí)物性的法律概念，而不動(dòng)產(chǎn)指的是不動(dòng)產(chǎn)物理實(shí)體。與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利很多，包括使用權(quán)、占有權(quán)、進(jìn)入權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、遺贈(zèng)權(quán)、贈(zèng)送權(quán)等以及選擇行使或不行使上述任何一個(gè)或幾個(gè)權(quán)利的權(quán)利。

(2)動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)權(quán)

不動(dòng)產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動(dòng)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)之外的所有有形或無(wú)形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動(dòng)產(chǎn)，通常具有可移動(dòng)性。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。

(3)財(cái)產(chǎn)

是個(gè)法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。

(4)資產(chǎn)

資產(chǎn)在一般意義上往往用來(lái)表示不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或兩者全稱。在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項(xiàng)資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。

2.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)概念

從經(jīng)濟(jì)意義上說(shuō)，評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)的所有權(quán)或“所有者的權(quán)利”，而不是有形資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)本身。

3、折舊概念

評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計(jì)的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分(評(píng)估中的折舊)依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗、功能性(技術(shù)性)陳舊或經(jīng)濟(jì)性(外部環(huán)境)貶值。

會(huì)計(jì)上的“折舊”概念是指會(huì)計(jì)師根據(jù)歷史成本原則做出的對(duì)資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實(shí)際情況相符。

折舊在評(píng)估和會(huì)計(jì)上最重要的區(qū)別在于，對(duì)評(píng)估師而言，評(píng)估中的“應(yīng)計(jì)折舊”應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)有關(guān)，反映相關(guān)的市場(chǎng)狀況;而會(huì)計(jì)上的“應(yīng)計(jì)折舊”則與會(huì)計(jì)原則有關(guān)，并不反映市場(chǎng)狀況。

4、市場(chǎng)、成本、價(jià)格和價(jià)值概念

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》指出價(jià)格和成本是事實(shí)，而價(jià)值是對(duì)資產(chǎn)在一定條件下應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)格的估計(jì)額。

市場(chǎng)是買方和賣方之間在價(jià)格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系。

成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額。

價(jià)格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項(xiàng)服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額。一般情況下，價(jià)格反映出在特定條件下特定的買方和(或)賣方對(duì)商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可。

價(jià)值是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，價(jià)值并不是事實(shí)，只是根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)進(jìn)行交易時(shí)最可能形成的價(jià)格的估計(jì)額。價(jià)值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價(jià)值的有效日期(基準(zhǔn)日)，市場(chǎng)(而不是特定買方或賣方)對(duì)于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評(píng)判。

5、最高最佳使用

最佳用途又稱為最大最優(yōu)用途，指對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)而言，實(shí)際可能的、經(jīng)合理證明的、法律允許的、財(cái)務(wù)上可行的并能實(shí)現(xiàn)該被評(píng)估資產(chǎn)最大價(jià)值的最可能用途。

最佳用途概念是市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的一個(gè)組成部分。雖然最佳用途概念并沒(méi)有出現(xiàn)在《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》市場(chǎng)價(jià)值的定義中，但評(píng)估師在進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)資料分析被評(píng)估資產(chǎn)的最佳用途，并在此基礎(chǔ)上評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

三、熟悉的內(nèi)容：國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則中關(guān)于評(píng)估方法的論述。

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》明確指出，成本法、市場(chǎng)法和收益法是資產(chǎn)評(píng)估的中最常用的三種基本方法，無(wú)論是市場(chǎng)價(jià)值還是市場(chǎng)以外價(jià)值，評(píng)估師都可以根據(jù)項(xiàng)目具體情況恰當(dāng)?shù)剡x擇具體評(píng)估方法。評(píng)估師應(yīng)該考慮三種評(píng)估方法在具體項(xiàng)目中的適用性，應(yīng)當(dāng)分析、調(diào)整多種評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)論，確定最終評(píng)估結(jié)果。

如果每種方法均是以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的，那么采用任何方法都可以評(píng)估出資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

四、了解：(1)國(guó)際評(píng)估界具有較大影響的評(píng)估準(zhǔn)則

目前在國(guó)際評(píng)估界具有較大影響的評(píng)估準(zhǔn)則主要有：

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)(IVSC)制定的《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》(IVS)

美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)(AF)制定的《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》(USPAP)

歐洲評(píng)估師聯(lián)合會(huì)(TEGOVA)制定的《歐洲評(píng)估準(zhǔn)則》(EVS)

英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(RICS)制定的《評(píng)估與估價(jià)指南》(Red Book

五、了解：國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的成立背景

國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)(International Valuation Standards Committee，IVSC)是20世紀(jì)80年代以來(lái)在世界各國(guó)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)團(tuán)體的推動(dòng)下，逐步發(fā)展起來(lái)的重要國(guó)際性評(píng)估專業(yè)組織，目前在國(guó)際評(píng)估界發(fā)揮著主導(dǎo)作用，其制定和努力推廣的《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》(International Valuation Standards，IVS)是目前最具影響力的國(guó)際性評(píng)估專業(yè)準(zhǔn)則。

2008年10月，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)改組為國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則理事會(huì)

六、了解：國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)體系

1、前言重點(diǎn)對(duì)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的宗旨、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的工作、《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的起源、《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的結(jié)構(gòu)等進(jìn)行介紹。

2、公認(rèn)的評(píng)估原則的基本概念對(duì)構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估理論和評(píng)估準(zhǔn)則基礎(chǔ)的法律、經(jīng)濟(jì)等基礎(chǔ)性概念、理論進(jìn)行的總結(jié)和歸納。

3、行為守則行為守則即職業(yè)道德準(zhǔn)則。從約束評(píng)估師職業(yè)道德角度出發(fā)，對(duì)評(píng)估師職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、評(píng)估披露和評(píng)估報(bào)告等方面的要求做出了規(guī)定。

4、資產(chǎn)類型該部分對(duì)作為主要評(píng)估對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值和金融權(quán)益四種資產(chǎn)類型及其區(qū)別進(jìn)行了說(shuō)明。

5、國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則該部分是《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》的核心內(nèi)容，包括三個(gè)準(zhǔn)則

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則1——市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)評(píng)估》;

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2——非市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)評(píng)估》;

《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則3——評(píng)估報(bào)告》。

6、國(guó)際評(píng)估應(yīng)用指南

本部分包括兩個(gè)應(yīng)用指南，對(duì)這兩種重要評(píng)估業(yè)務(wù)提出要求：

應(yīng)用指南l——以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估

應(yīng)用指南2——以擔(dān)保貸款為目的的評(píng)估

7、評(píng)估指南第八版《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則》中共有15項(xiàng)評(píng)估指南。

8、詞匯表

七、了解：國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的行為守則

2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師報(bào)考指南     2011年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師模擬試題

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