為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)土地登記代理實務(wù)考試教材特別整理了相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記代理合同

土地登記代理合同中代理人與委托人的權(quán)利和義務(wù)

(一)土地登記代理人在代理合同中的權(quán)利和義務(wù)

1、土地登記代理人的權(quán)利 土地登記代理人的權(quán)利是由接受委托人的委托并簽訂土地登記代理合同而產(chǎn)生的。由于土地登記代理人進(jìn)行的是民事活動，因此其權(quán)利的產(chǎn)生必須符合法律程序并受法律保護(hù)。所謂符合法律程序，就是雙方當(dāng)事人必須簽訂明確雙方權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的代理合同，并使合同的內(nèi)容符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定?？偟膩碚f，土地登記代理人的權(quán)利主要有以下幾個方面：

(1) 獲取勞務(wù)報酬的權(quán)利。

土地登記代理人有權(quán)利就其開展的土地登記代理活動所付出的勞動向委托人索取勞動報酬。獲得勞務(wù)報酬是土地登記代理人最基本的權(quán)利。但土地登記代理人要求報酬應(yīng)當(dāng)以約定的委托事務(wù)完成為前提。勞務(wù)報酬的支付標(biāo)準(zhǔn)和支付方式應(yīng)在土地登記代理合同中予以明確。但代理費(fèi)的支付不應(yīng)突破國家的有關(guān)規(guī)定。

(2)依法開展土地登記代理業(yè)務(wù)的權(quán)利。

在代理合同規(guī)定的授權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定，由土地登記代理人獨(dú)立開展土地登記代理業(yè)務(wù)，即有權(quán)決定如何進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)操作。

(3)要求委托方提供相關(guān)資料的權(quán)利。

在開展土地登記代理業(yè)務(wù)過程中，土地登記代理人有權(quán)要求委托人提供與土地登記代理業(yè)務(wù)相關(guān)的已有資料，且應(yīng)保證資料的真實性。

2、土地登記代理人的義務(wù)

(1)按照委托人指示處理代理事務(wù)的義務(wù)

為委托人處理事務(wù)是土地登記代理人的義務(wù)，土地登記代理人應(yīng)當(dāng)依照委托人的授權(quán)指示處理事務(wù)，在開展土地登記代理合同中，委托人的授權(quán)指示可以表現(xiàn)為：①固定不變的指示。委托人的指示是指令性的，其要求的內(nèi)容和范圍完全是固定的，不允許土地登記代理人改變，土地登記代理人只能按照指示辦理;②可以變動的指示。委托人指示是指導(dǎo)性的，其要求的內(nèi)容和范圍基本上是確定的。但是允許土地登記代理人在實際處理事務(wù)時，對其中某一部分可能發(fā)生的變化據(jù)實調(diào)整和變動;③任意性指示。委托人的指示只有很籠統(tǒng)的要求，沒有具體的內(nèi)容和范圍，允許土地登記代理人視具體情況具體處理事務(wù)。

(2)及時告知的義務(wù)

土地登記代理人在處理委托人的事務(wù)時，應(yīng)當(dāng)按照委托人的要求隨時報告處理事務(wù)的進(jìn)展情況。處理事務(wù)完畢后應(yīng)當(dāng)向委托人報告處理事務(wù)的過程和應(yīng)當(dāng)交付委托人的有關(guān)文件及書證等材料。土地登記代理人向委托人報告處理事務(wù)的過程和結(jié)果應(yīng)當(dāng)視委托人的要求和必要性為限。

(3)維護(hù)委托****益的義務(wù)

土地登記代理人不得與第三者串通或合伙隱瞞真相，損害委托人的利益。在代理過程中，土地登記代理人有義務(wù)維護(hù)委托人的合法利益。

(4)將處理事務(wù)的收益和所得交付委托人的義務(wù)

由于土地登記代理是以委托人的名義開展登記代理業(yè)務(wù)的，所以在開展土地登記代理過程中獲得的收益，包括錢財、物品以及孽息等，應(yīng)當(dāng)及時交付給委托人。無論以委托人的名義還是以代理人自己的名義，或者由第三人取得的收益都應(yīng)交付委托人。

(二)委托人的權(quán)利和義務(wù)

1、委托人的權(quán)利

(1)規(guī)定代理權(quán)限的權(quán)利。代理人的代理行為來自于委托人的授權(quán)，因此委托人有權(quán)利規(guī)定土地登記代理人的代理事項及權(quán)限范圍。

(2)監(jiān)督土地登記代理人代理行為的權(quán)利。因為土地登記代理人的代理行為后果直接作用于委托人，所以，在不影響土地登記代理人正常開展業(yè)務(wù)的前提下，委托人有權(quán)監(jiān)督代理人的代理行為及活動狀況。

2、委托人的義務(wù)

(1)承擔(dān)后果的義務(wù) 代理行為是指委托人授權(quán)代理人為自己處理事務(wù)，代理人根據(jù)委托人的授權(quán)指示、以委托人的名義處理委托事務(wù)的行為。除緊急情況外，代理人不能超越委托人的授權(quán)權(quán)限擅自處理事務(wù)，也不應(yīng)以自己的名義處理事務(wù)。因此，土地登記代理人處理代理事務(wù)，除法律另有規(guī)定的外，是以委托人的名義進(jìn)行的，其最終的結(jié)果不管是對委托人有利的還是不利的，都由委托人承擔(dān)。

(2)承擔(dān)處理事務(wù)費(fèi)用的義務(wù)

土地登記代理人受委托人的指示處理事務(wù)，土地登記代理人在處理事務(wù)的過程中所發(fā)生的必要費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由委托人承擔(dān)。委托人在授權(quán)委托土地登記代理處理事務(wù)中，對于處理事務(wù)所需要的費(fèi)用可以用兩種方式解決：①預(yù)付費(fèi)用。委托人與土地登記代理人約定合同時，可以預(yù)先支付給土地登記代理人處理事務(wù)的費(fèi)用;②償還費(fèi)用：土地登記代理人在處理事務(wù)時發(fā)生的墊付費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還。

(3)支付代理傭金的義務(wù)。

委托人在接受土地登記代理人為其代理的業(yè)務(wù)成果的同時，必須按照合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和時間支付土地登記代理的勞務(wù)報酬。一般代理傭金要考慮代理事項的數(shù)量，也應(yīng)考慮業(yè)務(wù)質(zhì)量等因素。這些因素需要在勞務(wù)報酬的支付標(biāo)準(zhǔn)和方式中予以體現(xiàn)。此外，任何形式的代理傭金的拖欠和減少均視為委托人的違約行為。

(4)提供相關(guān)資料的義務(wù)。

委托人必須及時向土地登記代理人提供開展代理活動所必需的相關(guān)資料。如在辦理土地登記的過程中，委托人需要提供相關(guān)的用地資料、權(quán)屬資料及其他必備資料等。

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