在土地儲備工作中，土地整理和開發(fā)是至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，是“凈地”招拍掛出讓土地的關(guān)鍵。但是，隨著土地儲備工作全面深入地開展，土地前期開發(fā)不僅是工作重點，更是工作難點。土地前期開發(fā)工作與發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、電力等10多個部門緊密相關(guān)，具有工作任務(wù)繁重、協(xié)調(diào)難度大、情況復(fù)雜、事情具體等特點。

土地前期開發(fā)工作量多，難度大。特別是老城區(qū)地塊的開發(fā)，需要進行項目立項、房屋拆遷安置、電力通信線桿遷移、地下光纜遷移、地下水管改道、場地平整、出讓方案設(shè)計、放樣測量、出讓紅線審定、出讓規(guī)劃設(shè)計條件審查、建設(shè)管理要求審批等程序，每項工作都需請求有關(guān)部門幫助落實解決，才能順利完成各項開發(fā)任務(wù)。

協(xié)調(diào)力度不足，影響開發(fā)進度。繁瑣的工作程序和冗長的審批工作日，給土地前期開發(fā)工作帶來極大的壓力。同時協(xié)調(diào)多個部門的工作難度很大，常因各部門之間的意見分歧延長工作時間，影響工作進度。由此可見，在前期開發(fā)過程中遇到的各類問題，必須得到相關(guān)部門的重視和配合，否則僅憑儲備中心自身的力量很難協(xié)調(diào)解決，最終會影響前期開發(fā)工作的進展。

針對以上問題，筆者認為要做好儲備土地的前期開發(fā)工作，可從以下幾方面入手：

土地儲備必須與城市規(guī)劃緊密配合，做到土地儲備規(guī)劃先行。土地利用總體規(guī)劃相對宏觀，主要對建設(shè)用地和農(nóng)用地作出限定，而城市規(guī)劃則是從操作層面為土地儲備前期工作提供具體的規(guī)定和要求，成為土地儲備工作的重要法律依據(jù)。因此，土地儲備必須要遵循規(guī)劃先行、服從規(guī)劃的原則。

在土地收儲階段，城市規(guī)劃影響儲備土地的收儲類別、收儲區(qū)域和收儲時間。從收儲土地類別看，應(yīng)選擇經(jīng)營性用地;從收儲區(qū)域看，應(yīng)集中資金重點儲備增值潛力大的土地;從收儲時間看，優(yōu)先收儲基礎(chǔ)設(shè)施較完善、前期開發(fā)阻力小的土地。因此，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當在收儲前征詢規(guī)劃部門意見，從用地性質(zhì)、區(qū)位配套、規(guī)劃發(fā)展前景等多方面因素綜合考慮。

在土地出讓階段，城市規(guī)劃起了至關(guān)重要的作用。土地儲備機構(gòu)應(yīng)在城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃的基礎(chǔ)上，仔細分析當前土地市場的變化和需要，合理編制下一年度的儲備土地出讓計劃。根據(jù)出讓計劃，土地儲備機構(gòu)委托規(guī)劃部門進行出讓方案審查，確定出讓地塊的具體規(guī)劃設(shè)計條件，規(guī)劃部門的意見直接影響到儲備土地的出讓時機和出讓收益。

合理分解工作任務(wù)，實行項目聯(lián)動考核機制，促進各相關(guān)部門的工作積極性。為提高儲備土地前期開發(fā)效率，全國不少地區(qū)以文件形式明確規(guī)定，土地儲備機構(gòu)可以協(xié)議委托出讓地塊所在區(qū)域人民政府組織的機構(gòu)或國有獨資公司進行儲備土地的開發(fā)整理。土地儲備機構(gòu)主要負責(zé)辦理計劃立項、規(guī)劃和土地報批，與委托開發(fā)整理單位簽訂《儲備土地委托開發(fā)整理協(xié)議書》，對委托地塊開發(fā)實施指導(dǎo)幫助、監(jiān)督檢查和驗收。這種模式在一些地區(qū)已經(jīng)開始具體實施。

為明確工作職責(zé)，必須建立相應(yīng)的土地儲備項目聯(lián)動考核機制。政府根據(jù)年度土地前期開發(fā)計劃和房地產(chǎn)供地計劃，確定具體的工作任務(wù)和目標，并將任務(wù)合理分工、分解下達到各區(qū)、各職能部門。在具體實施過程中，可由政府有關(guān)部門如土地儲備委員會負責(zé)監(jiān)督檢查。各區(qū)域中只要完成前期開發(fā)的土地，就可以優(yōu)先進行收儲，盡早安排土地出讓。

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