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土地登記代理人考試代理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：什么是市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是指在求取一宗待估土地的價(jià)格時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況，期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是替代原則。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場(chǎng)上，具有相同效用的物品，應(yīng)具有同一的價(jià)格，即具備完全的替代關(guān)系。這樣，在同一市場(chǎng)上，兩個(gè)以上具有替代關(guān)系的商品同時(shí)存在時(shí)，商品的價(jià)格就是由這種有替代關(guān)系的商品相互競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而終趨于一致。市場(chǎng)比較法正是以替代原理為主要理論依據(jù)。

市場(chǎng)比較法的基本公式為：

PD=PB×A×B×D×E

式中：PD—待估宗地價(jià)格;

PB—比較案例宗地價(jià)格;

A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例情況指數(shù)

=正常案例情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù);

B=待估宗地估價(jià)日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易

日地價(jià)指數(shù);

D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù);

E=待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)

別因素條件指數(shù)。

市場(chǎng)比較法估價(jià)程序如下圖所示：

收集交易資料

↓

確定比較交易案例

↓

進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正

↓

期日修正

↓

區(qū)域、個(gè)別因素修正

↓

使用年限修正

↓

容積率修正

↓

土地價(jià)格的確定

市場(chǎng)比較法可以運(yùn)用于不動(dòng)產(chǎn)的買賣、租賃、抵押等各種交易形式的價(jià)格及租金確定。由于市場(chǎng)比較法的應(yīng)用基礎(chǔ)是發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)及豐富的交易案例資料，所以市場(chǎng)比較法僅適用于有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性，交易案例甚少或無(wú)交易案例的地區(qū)則不適用。

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