為了備考2014年土地登記代理 人考試，小編特別整理了相關輔導資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

例題1：甲撿到了一只母山羊飼養(yǎng)起來，并在良種站花錢為母山羊配種，此后母山羊生了兩只小山羊，后失主乙找到甲要羊。此種情況應如何處理?( )

A.失主無權要回山羊 B.母山羊歸還失主，小山羊歸甲

C.大小山羊全歸還失主，失主付給甲飼養(yǎng)費和配種費

D.大小山羊全歸還失主，失主付給甲配種費但不付飼養(yǎng)費

答案：C

解析：物權的追及效力，是指物權成立后，無論物權的標的物轉入何人之手，物權權利人皆可追及標的物之所在，直接支配該標的物。

例題2：盧某有坐落于某市某街的房屋一幢。盧于1967年下放回原籍，該房屋暫由劉某等人居住。1969年因房屋過舊，劉某等人遷走，該房屋交由居委會代管。1969年11月，王某夫婦無房居住，經居委會安排搬進該房暫住，當時講明：“以后房主回來要房，除非他們另有房屋居住，否則你們就要搬走。”王某夫婦表示同意，將該房屋稍加修理，便搬進居住至1976年5月。因該房屋確實破爛不堪，王某夫婦未經居委會和市房管部門同意，也未告知房主盧某，便將房屋翻蓋一新。后來，盧某發(fā)現(xiàn)自己的房屋被侵占改建，于1985年向人民法院提起訴訟，要求保護房屋所有權。對此房屋所有權的歸屬，下列說法中正確的是( )。

A.房子應歸盧某所有，但應該適當補償王某夫婦

B.房子應歸盧某所有，王某夫婦侵害房屋所有權，應該承擔賠償責任

C.房子歸王某夫婦所有，但應該適當補償盧某

D.房子歸王某夫婦和盧某共同所有

答案：C

解析：物權的追及效力，是指物權成立后，無論物權的標的物轉入何人之手，物權權利人皆可追及標的物之所在，直接支配該標的物。

物權的優(yōu)先效力是指，物權與債權同時存在于同一物上時，物權具有優(yōu)先于債權的效力，或者同一物之上存在數(shù)個物權時，先設立的物權優(yōu)先于后設立的物權。物權的優(yōu)先效力包括兩方面：

1.當物權與債權并存時，物權優(yōu)先于債權 在“一物二賣”的情況下，如果后買者已完成了物權的公示，而先買者未完成物權的公示，則后買者取得的所有權優(yōu)先于先買者的債權。債務人破產或被強制執(zhí)行時，如果債務人的財產上存在著定限物權，則該定限物權優(yōu)先于其他一般的物權，擔保權人可就該物優(yōu)先受償，而當債權人破產時，如果存在著質權、抵押權或留置權的，則有別除權，第三人對強制執(zhí)行可提起執(zhí)行異議。應當注意，物權優(yōu)先于債權并不是絕對的?！段餀喾ā返?90條規(guī)定，“訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”此為“買賣不破租賃”原則。買賣不破租賃是指租賃物交付后的租賃權不因租賃物所有權的移轉或其他物權的設定而受到影響。另外，我國《海商法》規(guī)定了船長、船員等工作人員的工資、其他勞動報酬、船員遣返費用和社會保險費用的給付請求權優(yōu)先于設定在先的抵押權。這是出于公益和社會政策的考慮而由法律規(guī)定設定在先的抵押權并不享有優(yōu)先權。

例題：李某與于某簽訂了房屋租賃合同，李某租用于某的房屋，合同履行期間，于某又將出租房屋出售給王某，王某因急需利用此房經營，要收回李某租用的房屋，那么，下述表述不正確的有( )。

A.李某與于某之間的租賃合同因出租房屋所有權變更而自動失效

B.于某與王某之間的買賣合同因房屋承載租賃合同而無效

C.因租賃合同期間未滿，王某尚未取得房屋的所有權

D.李某有權繼續(xù)租賃承租的房屋直到租賃合同期滿

E.于某與王某之間的買賣合同有效

答案：ABC

解析：《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行，(民法通則>若干問題的意見(試行)》第119條規(guī)定，“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權移轉的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效?！贝藶椤百I賣不破租賃”原則。買賣不破租賃是指租賃物交付后的租賃權不因租賃物所有權的移轉或其他物權的設定而受到影響。

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（責任編輯：fky）

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