第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值

房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的，是通過資本、勞動力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，并獲得相應(yīng)的投資回報。因此，用貨幣量化房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的投入產(chǎn)出，是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ)，也是正確計算房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的前提。

第一節(jié) 現(xiàn)金流量

一、現(xiàn)金流量的概念●

房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)兩個方面進(jìn)行考查。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱凈現(xiàn)金流量。

對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。

房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考查項目在不同運行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入，選擇合適的運行模式或技術(shù)方案，以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。

二、現(xiàn)金流量圖

現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時間的對應(yīng)關(guān)系。

繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：

⑴以橫軸為時間軸，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點，通常表示當(dāng)前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準(zhǔn)時刻。時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推。

⑵如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。

⑶為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計算中出現(xiàn)第0周期的由來。

⑷相對于時間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。

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