一、問答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)

(一)某正常營(yíng)業(yè)中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會(huì)議中心等由該酒店業(yè)主自 行經(jīng)營(yíng)，娛樂中心、商場(chǎng)對(duì)外出租。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估該酒店房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。注 冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，擬選用收益法作為主要的估價(jià)方法之一。

針對(duì)上述情況，請(qǐng)分別說明該酒店各類功能用房收益測(cè)算的技術(shù)思路。

(二)某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2012年7月1日接受委托評(píng)估一宗在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，估價(jià)委托 合同約定本次估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2012年7月10日。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師于2012年7月3日進(jìn)行了實(shí) 地查勘，估價(jià)作業(yè)期間恰逢中國(guó)人民銀行宣布自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基 準(zhǔn)利率。

請(qǐng)問：采用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，是否需要考慮利率調(diào)整的影響?如是，哪些參數(shù)應(yīng)當(dāng) 考慮利率調(diào)整的影響?

(三)張某計(jì)劃用自有閑置資金100萬元購(gòu)買一套房屋用于長(zhǎng)期投資，擬持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售。 某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向其推薦了市場(chǎng)價(jià)格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經(jīng)了解，普通住宅的市場(chǎng)租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經(jīng)營(yíng)。張某認(rèn)為，普通住宅的投資回報(bào)率是( 5000×12) 11000000= 6%，而酒店式公寓的投資回報(bào)率是70000/1000000= 7%，所以選擇購(gòu)買酒店式公寓。

請(qǐng)問：

1.張某的選擇是否正確?

2.針對(duì)兩類物業(yè)不同的投資經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業(yè)建議?

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