一、問答題

問答題第一版問題及答案

第1題：A，B兩座寫字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，問：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。2、若在市場法計算中以B作為可比實例求取A的租金，應對B的租金做哪些調整。

第2題：由于道路建設需要對一個地段的房屋進行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內的一處獨門獨戶的房屋，甲委托房地產估價機構對其房屋及屋內裝飾裝修價值進行評估，評估結果出來后甲對評估出的房屋價值沒有異議，但對裝修價值評估結果僅有15萬元不滿，甲認為3年前他實際裝修花費30萬元，估價結果偏低。經復核，原估價程序和估價結果都沒有問題。問：

1、若你是估價師該怎樣向甲解釋

2、裝修價值一般應采用那種估價方法估價?估價技術路線是怎樣的

第3題：某人欲購買一個商鋪，委托房地產估價機構為其評估該商鋪的最高購買價格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。問：

1、此次估價是鑒證性估價還是咨詢性估價，評估的價值類型是什么?

2、寫出估價技術路線

問答題第二版問題及答

簡答1：某估價師為一寫字樓估價，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調查中發(fā)現兩者的租金差異較大。(1)請問造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫字樓為其中一個可比實例，請問如何處理B寫樓的租金?

簡答2：李某房屋被征收，其中裝修及家具為3年前，估價師評為10萬，李某不認同，因其3年花費了30萬元，要求重核。但估價師經過認為無誤。請問(1)怎么向李某解釋其疑問和說明?(2)估價時主要采用什么方法，講述估價路線。

簡答3：某人想購買一間商鋪，主要用于出租，要求收益不低于銀行一年期的貸款利率，請求某估價師評估出最高出價。(1)請問是簽證性還是咨詢性估價?評估時應采用什么價值?(2)主要采用什么方法?講述估價路線。

問答題第三版問題及答

問答一：是被征收人對裝飾裝修的價值有疑問，問估價師應怎么說明??裝飾裝修用什么方法估價，技術路線是什么?

答：從三點說明：一時點不同，二狀況不同有折舊，三是價值類型，一個是購買時的市場價值，一個是殘余價值。

適宜用成本法估價，先按材料費、人工費、工程費等計算重新構建價格，然后根據平均壽命和有效年齡計算折舊，相減得現值。

(成本法技術路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯)

問答二：可比實例B的租金與估價對象有差異，可能的原因有??如果選B，應做哪些工作??

答：一是租金內涵不同，可能包括水電費、物業(yè)費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。

應進行統(tǒng)一租金內涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響

(這個沒有認真審題，題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個方面和A相同，但沒有說內部的情況還有基礎、公共配套設施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了)

問答三：是投資商鋪獲利，算最高買價，投資收益率不低于一年存款利率，問價值類型、估價方法和技術路線??

答：價值類型是投資價值。估價方法用收益法，技術路線是用市場法求取比準租金、運營費用率、空置率等，測算凈收益，根據投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當報酬率和報酬資本化公式進行測算。

問答題第四版問題及答

1、估價對象為A幢寫字樓，B為A相鄰寫字樓，外觀、規(guī)模相似，但A、B寫字樓租金有差異，問⑴、導致AB寫字樓租金差異主要有哪些;(參考答案：內部設備、布局、租戶類型、權益、物業(yè)管理水平、智能化程度等等不同)⑵、如果以B寫字樓作為可比實例求取A的租金，應作如何修正;(參考答案：實物狀況、權益狀況調整等等)

2、國有土地上房屋拆遷中裝飾裝修賠償評估，評估公司評估結果為10萬元，委托方稱3年前裝修和購買家具共花費30萬，因此說評估公司評估過低。問⑴、造成如此評估結果，評估公司應作如何解釋(參考：估價時點、折舊等等)⑵、如果評估拆遷裝修裝飾賠償，應選用何種方法，步驟如何(成本法，步驟不好答啊)

3、委托方甲看中一個商鋪，想購買用來出租獲取穩(wěn)定收益，在滿足甲要求的報酬率的情況下，讓你評估其能夠購買此商鋪的最大值，問：這種評估屬于鑒證性評估還是咨詢性評估(咨詢性評估)，價值類型為(投資價值)，可以采用何種方法評估及技術路線如何(收益法，技術路線參照收益法技術路線，理論與方法教材中有介紹)

（責任編輯：fky）

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