二、實物因素（重要考點）

（一）土地實物因素

1．土地面積

兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋?，如果面積相差較大，它們的單位價格會有高低差異。一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，單位價格較低。但在特殊情況下也可能有例外，面積狹小的土地卻有很高的價格。例如，若某塊土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸蟠筇岣呦噜復(fù)恋氐睦脙r值，則該塊土地的擁有者可能會以居奇的心態(tài)，待價而沽，而相鄰?fù)恋氐膿碛姓邽榍笃渫恋啬艿玫接行Ю茫瑒t可能不惜以高價取得該塊土地。

地價與土地面積大小的關(guān)系又是可變的。一般地說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農(nóng)村則相對較低。土地面積大小的合適度還因不同地區(qū)、不同消費習(xí)慣而有所不同。例如，某地方房地產(chǎn)市場如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)，較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的單位價格會高于較小面積土地的單位價格。相反，如果某地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，則較大面積土地的單位價格與較小面積土地的單位價格，差異不會很大。

2．土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。形狀規(guī)則的土地，主要是指正方形、長方形（但長寬的比例要適當(dāng)）的土地。由于形狀不規(guī)則的土地一般不能有效利用，相對于形狀規(guī)則的土地，其價格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。

3．地形

由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、利用價值或者景觀等，從而影響其價格。一般地說，平坦的土地，價格較高；高低不平的土地，價格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

4．地勢

在其他條件相同時，地勢高的房地產(chǎn)的價格要高于地勢低的房地產(chǎn)的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性（即要被看得見）。氣勢、可視性對于寫字樓都很重要，可視性對于商鋪很重要。

把地勢與當(dāng)?shù)氐慕邓拷Y(jié)合起來，可以較好地看到地勢對房地產(chǎn)價格的影響。地勢雖然低洼，但如果降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產(chǎn)價格的影響不大；反之，降水量大，地勢對房地產(chǎn)價格的影響就大。

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