1．某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6％，最長(zhǎng)貸款期限20年。最低首付款為房?jī)r(jià)的30％，若采用按月等額償還方式，問：

（1）該家庭能購買此房的最高總價(jià)是多少？

（2）若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？

（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？（8分）

2．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個(gè)（10000m2）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35％，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金；第三年投入資金12750萬元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開始出租，出租率為90％，租金為3000元/m2．年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20％；服務(wù)用房的殘值為20萬元。

假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10％、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25％。

在貸款利息最少條件下，求：（1）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。（2）該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。（3）該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）

（責(zé)任編輯：fky）

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