三、情景分析題(2題，內(nèi)含10小題，題號51 - 60，共10分。每小題有A、B、C、D四個備選項(xiàng)，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項(xiàng)的不得分、不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 25分)

(一)A城市有一宗國有建設(shè)用地，占地面積為1000平方米，土地使用者于2001年以行政劃撥方式取得，后于2004年8月1日通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)取得該宗地50年期的土地使用權(quán)，同時建成一棟總建筑面積為2500平方米的辦公樓，現(xiàn)全部用于出租。

A城市房地產(chǎn)市場比較發(fā)育，擬以2009年8月1日為估價期日進(jìn)行評估，開展的有關(guān)市場調(diào)查情況如下：

(1)該宗地同一區(qū)域、規(guī)模檔次相同的辦公樓月租金收入一般為30萬元，月平均費(fèi)用15萬元，可收取押金60萬元;

(2)該辦公樓耐用年限為60年，殘值率為O，建筑物重置價為4000元/平方米;

(3)當(dāng)?shù)赝恋剡€原率為6%，建筑物還原率為8%，銀行一年期存款利率為5%。

請根據(jù)上述內(nèi)容，回答51 -55小題的問題。

51.評估該宗地價格時，土地估價人員不宜選擇的估價方法有( )。

A.收益還原法 B.剩余法

C.市場比較法 D.成本逼近法

52.從該辦公樓的耐用年限和殘值率看，其建筑結(jié)構(gòu)為( )。

A.磚木結(jié)構(gòu) B.磚混結(jié)構(gòu)一等

C.磚混結(jié)構(gòu)二等 D.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

53.該辦公樓客觀年純收益為( )萬元。

A.180 B.181 C.183 D.185

54.評估中，該辦公樓的年折舊額為( )萬元。

A. 16.7 B.18.2 C.20.0 D.22.2

55.若A城市土地市場上的交易案例較租賃案例多，采用市場比較法求取的價格比收益還原法低一成，那么最終確定土地價格將采用何種方法( )。

A.市場比較法

B.采用權(quán)重法加和，且市場比較法權(quán)重較大

C.收益還原法

D.采用權(quán)重法加和，且收益還原法權(quán)重較大

(二)某城市有一座兩面臨街的商業(yè)不動產(chǎn)，經(jīng)土地估價師收集資料、實(shí)地踏勘，得到該宗地的以下資料和信息：

(1)宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖，如圖所示;

(2)與該宗地類似的房地產(chǎn)年出租凈收入一般為400元/平方米;

(3)該宗地的使用年限為40年，現(xiàn)已使用了10年;

(4)該宗地的容積率為1，建筑密度為50%，建筑靠近甲街道;

(5)該類不動產(chǎn)綜合還原率為10%，土地還原率為8%;

(6)該城市路線價深度修正系數(shù)如下表。并依規(guī)定，兩面臨街且宗地深度在里地線深度兩倍值以下時，應(yīng)以中間線分前后兩部分計(jì)算其臨街單價。

深度修正系數(shù)表

<5米 5-7米 7-9米 9 -11米 1l—l5米 15~19米 >19米

1.20 1.15 1.10 1.00 0. 95 0. 90 O.85

請就上述內(nèi)容，回答56 - 60小題的問題。

56.從宗地現(xiàn)場調(diào)查草圖上可以獲得待估宗地的個別條件信息有( )。

A.宗地兩面臨街 B.土地開發(fā)程度為“七通一平”

C.宗地為長方形 D.地質(zhì)狀況較好

57.假定未來年收益不變，該不動產(chǎn)當(dāng)前的評估價格為( )元/平方米。

A. 4769.8 B.4503.1 C.3911.6 D.3770.8

58.該宗地當(dāng)前的評估價格為( )元/平方米。

A. 1000 B.2500 C.2945 D.3120

59.若不動產(chǎn)的估價為76萬元，土地估價為52萬元，該城市銀行的不動產(chǎn)或土地抵押貸款率為60%，則委托方下列貸款期望數(shù)額中，( )萬元銀行可以接受。

A.25 B.37 C.45 D.50

60.委托方貸款額為不動產(chǎn)總值的60%，土地估價機(jī)構(gòu)仍然不得接受抵押委托評估的情形有( )。

A.委托方與另一公司共用該宗地使用權(quán)，未經(jīng)對方同意

B.委托方擬將該不動產(chǎn)出售但未發(fā)生

C.委托方已經(jīng)抵押了部分國有土地使用權(quán)，現(xiàn)未解除抵押合同

D.委托方將該不動產(chǎn)出租

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（責(zé)任編輯：fky）

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