第三章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

第四節(jié) 房地產(chǎn)廣告管理

房地產(chǎn)廣告，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理，規(guī)范房地產(chǎn)廣告制作單位、發(fā)布單位以及房地產(chǎn)廣告用語等行為，1998年12月3日國家工商行政管理局發(fā)布了重新修訂的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，對房地產(chǎn)廣告作了以下規(guī)范性的規(guī)定：

一、房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求

發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國廣告法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)定”、“內(nèi)部登記”等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚。

二、禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳。虛假內(nèi)容主要是指：向購房者承諾與實(shí)際情況不符或根本無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理等。

凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：

(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;

(2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的;

(3)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(4)預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的;

(5)權(quán)屬有爭議的;

(6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;

(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的;

(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。

三、發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件

發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件，主要包括：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照或者其他主體資格證明;

(2)建設(shè)主管部門頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(3)土地主管部門頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明;

(4)工程竣工驗(yàn)收合格證明;

(5)發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府主管部門頒布的預(yù)售許可證明。出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明;

(6)中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明;

(7)工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其他證明。

四、房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容

房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項(xiàng)：

(1)開發(fā)企業(yè)名稱;

(2)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱;

(3)預(yù)售許可證書號。

廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，可以不必載明上述事項(xiàng)。

五、房地產(chǎn)廣告的要求

(1)房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間;

(2)房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價格，明示價格的有效期限;

(3)房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時間來表示距離;房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng);

(4)房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明;

(5)房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積;

(6)房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容;

(7)房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果;

(8)房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明;

(9)房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾;

(10)房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期;

(11)辦理戶口只能由政府有關(guān)部門依照規(guī)定進(jìn)行。房地產(chǎn)廣告中不得含有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。依照法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定可以辦理戶口的房地產(chǎn)項(xiàng)目，廣告中有關(guān)辦理戶口的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)表述清楚、明白，標(biāo)明有關(guān)規(guī)定的出處或者相關(guān)條件，不得使人產(chǎn)生誤解;

(12)房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定;涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明;

(13)房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，表明出處。

復(fù)習(xí)思考題

1.城市規(guī)劃的編制分為哪幾個階段?

2.城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)各是什么?

3.簡述城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系。

4.城市規(guī)劃的審批權(quán)限是如何規(guī)定的?

5.城市規(guī)劃的實(shí)施管理有哪幾部分內(nèi)容?

6.什么是建設(shè)項(xiàng)目選址意見書?

7.什么是建設(shè)用地規(guī)劃許可證?怎樣辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證?

8.建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容是什么?

9.在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得建設(shè)用地應(yīng)經(jīng)過哪兩道程序?

10.什么是建設(shè)工程規(guī)劃許可證?

11.辦理施工許可證應(yīng)具備哪些條件?

12.建設(shè)工程質(zhì)量管理的原則是什么?

13.如何對建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理?

14.對房屋建筑工程的質(zhì)量保修期限有哪些具體規(guī)定?

15.簡述工程竣工驗(yàn)收的條件和程序。

16.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量責(zé)任的主要內(nèi)容。

17.發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供哪些文件?禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的情形有哪幾種?

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（責(zé)任編輯：lqh）

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