為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課 程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考 試教材 的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試 相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助!  

第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述

一、房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)的含義(掌握)

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是為促成委托人與他人的房地產(chǎn)交易而進(jìn)行的中介服務(wù)活動(dòng)。與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一種專業(yè)服務(wù)，因此，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體具有特殊性。

2.從世界主要國(guó)家的情況看，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)需要具備相應(yīng)的資質(zhì)或條件，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員需要經(jīng)過專業(yè)學(xué)習(xí)和訓(xùn)練并通過考試取得執(zhí)業(yè)資格。

3.在我國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體特指經(jīng)工商部門注冊(cè)并在房地產(chǎn)管理部門備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員;

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一種市場(chǎng)化的有償服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的接受方必須向提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的機(jī)構(gòu)支付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)(包括傭金和代辦事務(wù)的服務(wù)費(fèi))。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要方式是居間和代理。

概括而言，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員根據(jù)委托人的委托，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易，提供的居間或代理等專業(yè)服務(wù)，并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分類(掌握)

(一)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理

就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)而言，如按服務(wù)方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。

1.房地產(chǎn)居間

房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)行為。

2.房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，代表委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)行為。

其中，新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要類型，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負(fù)責(zé)商品房的市場(chǎng)推廣和具體銷售工作。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性(熟悉)

(一)活動(dòng)范圍的地域性

(二)活動(dòng)后果的社會(huì)性(基于房地產(chǎn)自身的特殊性)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性(掌握)

(一)房地產(chǎn)的特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少

首先，房地產(chǎn)是不可移動(dòng)的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場(chǎng)上進(jìn)行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購(gòu)買者集中到房地產(chǎn)所在地進(jìn)行交易。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正是通過專業(yè)化分工來提高房地產(chǎn)交易過程中顧客匯集、商品展示等環(huán)節(jié)的效率，從而促成交易。

其次，房地產(chǎn)是構(gòu)成要素極為復(fù)雜的商品。

影響房地產(chǎn)使用價(jià)值和價(jià)值的因素不僅包括房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、房型、周邊環(huán)境等物質(zhì)因素，還包括產(chǎn)權(quán)類型、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況等法律因素，以及房地產(chǎn)所在地區(qū)的人口素質(zhì)、歷史背景等社會(huì)、人文因素等。

大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體都難以在較短的時(shí)間內(nèi)掌握這些因素的信息并把握其對(duì)房地產(chǎn)的使用和市場(chǎng)價(jià)值的影響。

這種狀況對(duì)房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)化服務(wù)來幫助克服房地產(chǎn)交易主體的非專業(yè)缺陷，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)商品流通，因而是房地產(chǎn)市場(chǎng)必不可少的組成部分。

再次，在商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系中，大多數(shù)商品的流通環(huán)節(jié)是由商品經(jīng)銷商來完成的。

但是，由于房地產(chǎn)價(jià)格昂貴，維持房地產(chǎn)這類存貨的費(fèi)用太高，在絕大多數(shù)情況下，經(jīng)銷商難以承受，因此房地產(chǎn)難以通過經(jīng)銷商來流通。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體，不需要像一般商品的經(jīng)銷商那樣購(gòu)置大量商品存貨，而是主要通過專業(yè)人員的經(jīng)紀(jì)服務(wù)，來促進(jìn)房地產(chǎn)交易，因而使得房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)能以比較經(jīng)濟(jì)的方式運(yùn)行。

(二)房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少

1.任何一宗商品交易都包含交易標(biāo)的和交易對(duì)家的信息搜尋、交易談判與決策、交易標(biāo)的交割這三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)商品構(gòu)成要素的復(fù)雜性和無法通過有形市場(chǎng)集中展示的特征，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)信息搜尋極其困難、成本高昂。

2. 房地產(chǎn)商品的超強(qiáng)異質(zhì)性(即沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的)又導(dǎo)致房地產(chǎn)交易主體難以對(duì)交易標(biāo)的進(jìn)行市場(chǎng)比較。而且，房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)的生產(chǎn)、生活資料，其效用與使用房地產(chǎn)的主體的生產(chǎn)、生活方式密切相關(guān)。

3.不同的主體對(duì)同一宗房地產(chǎn)常常會(huì)產(chǎn)生極不相同的看法。此外，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)都不是供個(gè)人使用的商品，而是供集體(家庭、企業(yè)、機(jī)構(gòu)等)使用的商品，房地產(chǎn)交易的決策通常需要多人的共同參與和相互妥協(xié)。這些均導(dǎo)致房地產(chǎn)交易中的談判和決策非常困難。

4.其次，房地產(chǎn)交易標(biāo)的的交割不僅涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶和房款的交割，還涉及物業(yè)維修基金、物業(yè)管理費(fèi)、公有事業(yè)費(fèi)賬戶的更名與費(fèi)用結(jié)算乃至戶口遷移等諸多環(huán)節(jié)，在很多情況下還涉及賣方原有貸款的還清和買方購(gòu)房貸款的申請(qǐng)、房地產(chǎn)抵押手續(xù)辦理和貸款發(fā)放等事宜，其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失敗都可能導(dǎo)致交易無法安全、順利地完成，而大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體對(duì)這些復(fù)雜的交易環(huán)節(jié)缺乏經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立操作難以保證交易安全、順利地進(jìn)行。

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的專業(yè)化服務(wù)，來提高房地產(chǎn)交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，克服交易談判和決策的困難，避免決策失誤，保證交易標(biāo)的安全、順利地交割。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)流通不可缺少的環(huán)節(jié)。

(三)房地產(chǎn)信息不對(duì)稱性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少

1.市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史表明，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，信息不對(duì)稱的現(xiàn)象經(jīng)常存在，信息不對(duì)稱會(huì)催生欺詐、尋租等機(jī)會(huì)主義行為，從而給市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體帶來經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱。這不僅對(duì)房地產(chǎn)交易具有明顯的阻滯效應(yīng)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)性大大增加。

3. 房地產(chǎn)商品高昂的價(jià)值，使得房地產(chǎn)交易中隱含的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)特別巨大。而且，由于房地產(chǎn)涉及到各行各業(yè)的生產(chǎn)活動(dòng)和廣大人民群眾的基本生活，房地產(chǎn)交易中的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)很容易演變成社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

4. 因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，通過為買賣雙方提供各種專業(yè)服務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，保證房地產(chǎn)交易安全，避免產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用(掌握)

(一)降低交易成本，提高市場(chǎng)效率

由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性，大多數(shù)房地產(chǎn)交易主體由于缺乏房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)歷，如果獨(dú)立、直接地進(jìn)行房地產(chǎn)交易，不僅要在信息搜尋、談判、交易手續(xù)辦理等諸多環(huán)節(jié)上花費(fèi)大量的時(shí)間、精力和資金成本，而且效率低下。

這種狀況對(duì)房地產(chǎn)交易具有顯著的阻滯效應(yīng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行的低效率。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是社會(huì)分工的進(jìn)一步深化。

專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以通過集約化的信息收集和積累、專業(yè)化的人員培訓(xùn)和實(shí)踐，通過掌握了解豐富的市場(chǎng)信息、具有扎實(shí)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)和從事房地產(chǎn)交易的專業(yè)技能的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，為房地產(chǎn)交易主體提供一系列有助于房地產(chǎn)交易的專業(yè)化服務(wù)，從而降低每一宗房地產(chǎn)交易的成本，加速房地產(chǎn)流通，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體運(yùn)行效率。

(二)規(guī)范交易行為，保障交易安全

房地產(chǎn)交易是一種復(fù)雜的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與價(jià)值運(yùn)動(dòng)過程。只有按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)范及科學(xué)的房地產(chǎn)交易流程操作房地產(chǎn)交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)，才能保證房地產(chǎn)交易過程安全、順利地完成。

否則，輕則導(dǎo)致房地產(chǎn)交易的失敗，重則導(dǎo)致交易當(dāng)事人的重大財(cái)產(chǎn)損失，甚至干擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的專業(yè)化服務(wù)，向房地產(chǎn)交易主體宣傳房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律、法規(guī)，警示不規(guī)范行為及其可能產(chǎn)生的后果，并通過良好的內(nèi)部管理制度，監(jiān)控客戶在房地產(chǎn)交易中的不規(guī)范行為，從而規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。

同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主體作為房地產(chǎn)交易的中介，可以提供一系列交易保障的服務(wù)，從而保障房地產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。

(三)促進(jìn)交易公平，維護(hù)合法權(quán)益

房地產(chǎn)交易中，信息不對(duì)稱現(xiàn)象突出。一旦信息充足一方出現(xiàn)機(jī)會(huì)主義行為，如隱瞞、欺騙，則信息缺乏一方往往因受專業(yè)知識(shí)所限和交易經(jīng)驗(yàn)的匱乏，難以識(shí)別交易中的不公平因素并做出合理的決策。

在這種情況下，一旦交易達(dá)成，往往有失公平。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為市場(chǎng)中介，通過向客戶提供豐富的市場(chǎng)信息和決策參謀服務(wù)，能夠大大減少房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱對(duì)房地產(chǎn)交易的影響。幫助客戶實(shí)現(xiàn)公平的房地產(chǎn)交易，維護(hù)客戶的合法權(quán)益。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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