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房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標(biāo)和方法

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的指標(biāo)和方法很多，如靜態(tài)投資回收期、投資利潤率等。而且不同類型的房地產(chǎn)投資項目所適用的評價指標(biāo)和方法可能不同。但這里僅對其中最主要、最常用的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期作一簡要介紹。

（一）凈現(xiàn)值

凈現(xiàn)值（NPV）又稱財務(wù)凈現(xiàn)值，是指按投資者可接受的最低收益率，將項目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項目起始點時的現(xiàn)值之和。其計算公式見教材133頁。

計算凈現(xiàn)值具體有兩種方式：一是先分別計算現(xiàn)金流入量的觀值和現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，然后由現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值減去現(xiàn)金流出量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。二是先計算凈現(xiàn)金流量，然后計算凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，即得出凈現(xiàn)值。一般來說，第二種方式要簡便一些。

投資者可接受的最低收益率，也稱為投資者所要求的最低收益率、投資者的最低滿意收益率、投資者的最低期望收益率，或投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率，一般取行業(yè)的基準收益率，通常應(yīng)高于銀行貸款利率。

計算出了凈現(xiàn)值NPV后，判斷項目是否可行如下：

如果NPV≥0，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

如果NPV<0，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應(yīng)被淘汰。

例1—10見教材134頁。

（二）內(nèi)部收益率

內(nèi)部收益率（IRR）又稱財務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。計算公式見教材135頁。

為了求取IRR，是先采用試錯法，計算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法，即IRR是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。

IRR通過線性內(nèi)插法求取的計算公式見教材135頁。

求出內(nèi)部收益率IRR后，將其與基準收益率iC相比較，判斷項是否可行如下：

如果IRR≥iC，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

如果IRR<iC，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應(yīng)被淘汰。

例1—11見教材136頁。

題目：（A/P，I，n）稱為（?。┫禂?shù)。

A.等額支付終值系數(shù)

B.等額支付現(xiàn)值系數(shù)

C.償債基金系數(shù)

D.資金回收系數(shù)

答案：（D）

內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。所以，內(nèi)部收益率比凈現(xiàn)值有更直觀的吸引力。斷言一項投資的內(nèi)部收益率是30％，比指出其凈現(xiàn)值是1200萬元可能得到更多的信息。

2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率，而這個折現(xiàn)率在事先往往是很難確定的；內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率法存在的問題：

內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。

這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問題。

采用內(nèi)部收益率法對項目進行比較時，隱含了這樣一個假定，即資金以內(nèi)部收益率再投資。而在凈現(xiàn)值法中，是假定資金以投資者可接受的最低收益率再投資。

（三）動態(tài)投資回收期

投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。

用于衡量投資項目初始投資回收速度的評價指標(biāo)稱為投資回收期（PT）。

計算投資回收期的起始時間有2種：一種是從投資開始時算起，另一種是從項目建成時算起，計算時應(yīng)予以說明。

動態(tài)投資回收期的計算公式見教材137頁。

動態(tài)投資回收期通常以年表示，其詳細計算公式為：

動態(tài)投資回收期=[累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)一1]+[上年累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的絕對值÷當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值]

求出投資回收期后，判斷項目是否可以接受的標(biāo)準通常有下列3種：（1）認為投資回收期越短越好；（2）投資回收期短于項目的壽命期即可以接受；（3）投資回收期短于基準投資回收期即可以接受。

求出動態(tài)投資回收期PT，將其與基準投資回收期PC比較，判斷項目是否可行如下：

如果PT≤PC，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

如果PT>PC，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的，應(yīng)被淘汰。

例1-12見教材137頁到138頁。

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