為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識點，本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第九章考點進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

例題1：某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2 900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項目金額為1 800萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為( )萬元。（2008年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．330

B．350

C． 440

D．870

答案：B

解析：（1）土地增值額=2900萬元－1800萬元＝1100萬元。

（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的，應(yīng)納稅額：土地增值額×40％－扣除項目×5％=1100×40％－1800×5％=350萬元。

五、扣除項目

土地增值稅的扣除項目為：

(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額；

(2)土地開發(fā)成本、費用；

(3)建房及配套設(shè)施的成本、費用，或舊房及建筑物的評估價格；

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

例題：土地增值稅的扣除項目不包括( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．土地使用權(quán)出讓金

B．契稅

C．土地開發(fā)成本

D．土地開發(fā)費用

答案：B

解析：土地增值稅的扣除項目為：①取得土地使用權(quán)時所支付的金額；②土地開發(fā)成本、費用；③建房及配套設(shè)施的成本、費用或舊房及建筑物的評估價格；④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；⑤財政部規(guī)定的其他扣除項目。

六、減免規(guī)定

(1)對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用本免稅規(guī)定。

(2)對國家征收、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠。

因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。

例題1：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和( )的，免征土地增值稅。（2006年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．10％

B．20％

C．30％

D．40％

答案：B

解析：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20％的，免征土地增值稅。

七、財政部、國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定

(1)關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

"普通住宅"的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》 (國辦發(fā)[2005]26號)制定并對社會公布的"中小套型、中低價位普通住房"的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。

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