三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)

有一舊廠房(該工廠土地為劃撥地)委托中介機(jī)構(gòu)代為出售。中介機(jī)構(gòu)為其找到了買受人，但成交后辦理過戶手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)該工廠所用土地按城市規(guī)劃要求4年后將成為公共綠地。為此，該地塊使用年限僅有4年。

81.如果中介機(jī)構(gòu)的信息庫中有適宜的買方信息，直接為其撮合成交，則標(biāo)的物的瑕疵由( )負(fù)責(zé)。

A.委托人

B.中介機(jī)構(gòu)

C.買受人

D.政府

82.如果通過拍賣轉(zhuǎn)讓給最高競買者，則標(biāo)的物的瑕疵由( )負(fù)責(zé)。

A.委托人

B.中介機(jī)構(gòu)

C.買受人

D.政府

83.對于房地產(chǎn)拍賣，意味著拍賣全過程結(jié)束的是( )。

A.拍賣物交付

B.產(chǎn)權(quán)過戶

C.拍賣結(jié)算

D.拍賣師擊槌

(二)

呂某需要購買一套商品住宅，但他沒有時間去尋找適合自己的房源，于是找到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在聽取了呂某的要求后，答應(yīng)幫其找合適的房源，并簽訂了經(jīng)紀(jì)合同。經(jīng)過5天時間，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人李某從乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在建住宅項目中找到了適合呂某的房源，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司對該房的報價是總價款20萬元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押貸款，年貸款利率為6%。

84.李某評估該套住房價格為19萬元，則下列表述中正確的有( )。

A.李某不能評估，應(yīng)由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價師進(jìn)行評估

B.李某可以評估，但不能收取評估費

C.甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以收取呂某的評估費

D.甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不能收取評估費，但因為李某為呂某評估了該住房的價格，可以要求適當(dāng)增加經(jīng)紀(jì)傭金

85.李某參加了呂某與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的洽談，幫助呂某以19.3萬元的價格訂立了《商品房預(yù)售合同》，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的這項業(yè)務(wù)活動屬于( )。

A.代理行為

B.居間行為

C.房地產(chǎn)投資咨詢行為

D.房地產(chǎn)價格咨詢行為

86.呂某與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立了《商品房預(yù)售合同》，并將所購商品房抵押給銀行，辦理個人購房貸款手續(xù)。需要到房地產(chǎn)登記部門辦理備案登記的合同有( )。

A.《商品房預(yù)售合同》

B.《借款合同》

C.《房地產(chǎn)抵押合同》

D.《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》

(三)

葉某購買了一套二手房，面積為80m2。2年后，葉某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)出售。甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某與葉某接洽并簽訂了委托合同。合同中約定：由甲公司以葉某的名義尋找買方，并簽訂出售合同;出售價格最低為2800元/m2，傭金為成交價的3%。1個月后，該房屋仍未賣出。于是李某建議葉某降價，葉某同意將最低出售價格定為2500元/m2。降價后甲公司立即將房屋出售給趙某，甲公司和趙某協(xié)商價格為2550元/m2，而甲公司告知葉某成交價格為2500元/m2。趙某入住之后，意外地接到物管公司追收原拖欠的物業(yè)管理費5000元、水電氣費248元的通知，買賣雙方為此發(fā)生糾紛。

87.甲公司與葉某簽訂的房屋出售委托合同，屬于( )。

A.買方居間合同

B.賣方代理合同

C.買方代理合同

D.賣方居間合同

88.關(guān)于甲公司與趙某協(xié)商價格與告知葉某的成交價格不一致的事件，下列表述中正確的為( )。

A.甲經(jīng)紀(jì)公司賺取房屋價格差價，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中禁止的行為

B.李某建議葉某降價，是其獲取收益的一種合法手段

C.對李某的降價建議，葉某應(yīng)視為甲公司的行為

D.對成交價格高于最低價格的收入，應(yīng)在甲公司和葉某之間平均分配

89.關(guān)于趙某人住后與物管公司就有關(guān)欠費支付問題的糾紛，下列表述中正確的為( )。

A.物業(yè)管理費、水電氣費是以業(yè)主名為交納賬戶

B.對于物管公司的催收費用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買賣合同的約定處理

C.物業(yè)管理費、水電氣費是以房屋單位為交納賬戶

D.趙某應(yīng)當(dāng)交納，并不得向葉某追償，因為已經(jīng)辦理房屋交接手續(xù)

90.針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某的經(jīng)紀(jì)活動，下列表述中正確的為( )。

A.甲經(jīng)紀(jì)公司不應(yīng)當(dāng)指派李某與葉某訂立經(jīng)紀(jì)合同

B.如果趙某入住后支付了物管公司催收的物管費、水電氣費等，李某個人有賠付責(zé)任

C.對于李某的經(jīng)紀(jì)活動，應(yīng)由甲經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)責(zé)任

D.因為甲經(jīng)紀(jì)公司收取了房屋差價，物管公司催收的物管費、水電氣費等應(yīng)由甲經(jīng)紀(jì)公司支付

91.在接受葉某委托之前，甲公司應(yīng)查驗的房地產(chǎn)內(nèi)容為( )。

A.房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況

B.委托人的財務(wù)狀況

C.房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況

D.房地產(chǎn)的環(huán)境狀況

(四)

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)建設(shè)一住宅小區(qū)。2011年6月，甲公司取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證，并委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱乙公司)

獨家代理出售。2011年7月，孫某簽訂了商品房預(yù)售合同，并在合同中約定：“房屋建筑面積為150m2。房屋交付后，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異時，按照《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定處理。”2011年8月，甲公司經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)調(diào)整了原規(guī)劃設(shè)計，孫某所購買的該套房屋的建筑面積調(diào)整為155m2，并書面通知孫某。該小區(qū)綜合驗收合格后房產(chǎn)測繪單位實測，孫某所購買的該套房屋的套內(nèi)建筑面積為123m2，套內(nèi)陽臺建筑面積3m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為31m2。

92.甲公司預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)具備( )等條件。

A.取得土地使用權(quán)證

B.投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上

C.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D.取得商品房預(yù)售許可證

93.乙公司代理預(yù)售商品房須向購房人出示( )。

A.商品房預(yù)售許可證

B.商品房銷售廣告

C.房屋綜合驗收合格證明

D.甲公司出具的商品房銷售委托書

94.關(guān)于孫某簽訂商品房預(yù)售合同，下列表述中正確的為( )。

A.孫某應(yīng)當(dāng)與甲公司人員直接洽談和訂立預(yù)售合同

B.孫某應(yīng)當(dāng)與乙公司訂立預(yù)售合同

C.孫某通過與乙公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人洽談，最終與甲公司訂立預(yù)售合同

D.孫某應(yīng)當(dāng)與乙公司人員直接訂立預(yù)售合同

95.關(guān)于乙公司的獨家代理，下列表述中正確的為( )。

A.乙公司可以自主委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同代理

B.甲公司銷售的房屋是否計入乙公司的銷售業(yè)績，視甲乙雙方訂立的代理合同而定

C.如果取得甲公司書面同意，乙公司可以與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同代理

D.甲公司未經(jīng)乙公司同意不得將該項目委托丙公司代理

96.孫某收到甲公司規(guī)劃設(shè)計變更書面通知之日起( )日內(nèi)未作出書面答復(fù)的視為接受。

A.5

B.10

C.15

D.20

97.在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時，孫某購買的房屋建筑面積應(yīng)登記為( )m2。

A.150

B.154

C.155

D.157

(五)

李某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡稱甲公司)為其購買一套二手房，甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉某承辦該業(yè)務(wù)，李某與甲公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。劉某在執(zhí)行該業(yè)務(wù)的過程中，甲公司發(fā)生了1500元的業(yè)務(wù)支出，包括廣告宣傳費、交通費等。然而，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同有效期內(nèi)，李某通過拍賣方式買到了一處二手房，并決定取消與甲公司簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。

98.甲公司的該宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)屬于( )。

A.二手房居間業(yè)務(wù)

B.二手房買方代理業(yè)務(wù)

C.二手房賣方代理業(yè)務(wù)

D.房地產(chǎn)行紀(jì)業(yè)務(wù)

99.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)已發(fā)生費用的表述中，錯誤的是( )。

A.劉某應(yīng)該承擔(dān)已發(fā)生的1500元費用

B.甲公司可以與李某協(xié)商解決1500元費用問題

C.甲公司可以向李某申請賠償

D.甲公司不能收取任何費用，因為此業(yè)務(wù)被取消

100.房地產(chǎn)拍賣的特征為( )。

A.拍賣是公開競爭的過程

B.拍賣有不斷變動的價格

C.拍賣有兩個以上的買主

D.拍賣的結(jié)算要事前約定

更多關(guān)注：2013年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試準(zhǔn)考試證打印時間   考試培訓(xùn)   歷年真題 

（責(zé)任編輯：lqh）