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 房地產(chǎn)經(jīng)紀人考點指導（五）

二星考點41：

內(nèi)部收益率（IRR）稱財務內(nèi)部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為：

求出內(nèi)部收益率（IRR）后，將其與基準收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：

當IRR＞ic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

當IRR＜ic，則說明項目的獲利能力未達到所要求的收益率，因而是不可以接受的。

當IRR＝ic，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。

2.凈現(xiàn)值法需要預先確定一個折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預先確定一個折現(xiàn)率。

內(nèi)部收益率法存在的問題：

內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設；二是多重根的問題。

投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量

二星考點42：

“價值”一詞在不同領域有不同的內(nèi)涵，如有哲學的、美學的，這里所講的價值是經(jīng)濟學的。在經(jīng)濟學里，廣義的價值有使用價值和交換價值之分。一種商品的使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用；交換價值，是指該種商品同其他商品相交換的量的關系或比例，通常用貨幣來衡量，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品。人們在經(jīng)濟活動中一般簡稱的價值，是指交換價值。

任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物。沒有用的東西不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。所以，沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但反過來不一定成立，即沒有交換價值不一定就沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。

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