《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)概述知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)理論概述

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念及內(nèi)涵分析

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的概念

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)展的創(chuàng)造性適應(yīng)動(dòng)態(tài)變化著的房地產(chǎn)市場(chǎng)的活動(dòng)，以及由這些活動(dòng)綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者流向房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的社會(huì)活動(dòng)和管理過(guò)程。這些活動(dòng)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、顧客消費(fèi)行為研究、市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)顧客選擇(市場(chǎng)定位)、產(chǎn)品定位、客戶(hù)定位、形象定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、銷(xiāo)售渠道選擇、促銷(xiāo)方式選擇、銷(xiāo)售管理、顧客管理等內(nèi)容。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)涵分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)不是簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售部門(mén)或營(yíng)銷(xiāo)管理部門(mén)的業(yè)務(wù)，而是一個(gè)系統(tǒng)活動(dòng)，涉及財(cái)務(wù)支持、產(chǎn)品支持、成本控制、人力資源管理等等各個(gè)部門(mén)業(yè)務(wù)，由參與房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各方面構(gòu)成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機(jī)整體。作為一個(gè)人為構(gòu)造的開(kāi)放系統(tǒng)，它主要表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：

一是，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)是由一系列相關(guān)要素構(gòu)成的。從大的方面來(lái)看，包括宏觀、微觀兩種要素。宏觀要素是指國(guó)家及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的政策體系與內(nèi)容(如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、市場(chǎng)政策等)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景環(huán)境(如人口數(shù)量、收入水平等)。微觀要素是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)圍繞企業(yè)經(jīng)營(yíng)所投入的要素，企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、每個(gè)人員都實(shí)際參與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。

二是，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)的運(yùn)行結(jié)構(gòu)也是由輸入、過(guò)程及輸出三個(gè)部分構(gòu)成。這又包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)運(yùn)行中資源的輸入、過(guò)程、輸出;二是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的輸入、過(guò)程、輸出。

三是，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)具有特定目標(biāo)。首先是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)使房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的需求或欲望得到滿(mǎn)足;其次是以營(yíng)利為目的，即房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的參與者都是以追逐近期或長(zhǎng)期利益為目的，例如，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)特定對(duì)象(如科學(xué)家、勞動(dòng)模范、知名人士等)實(shí)行廉價(jià)售房，是為了樹(shù)立良好的企業(yè)形象，從而追逐更多的長(zhǎng)期利益;再次是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中一個(gè)十分重要的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)有效地開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

四是，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)具有環(huán)境相關(guān)性。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)是一個(gè)開(kāi)放的系統(tǒng)，系統(tǒng)環(huán)境要素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)具有重大影響，它可能為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)提供機(jī)會(huì)、條件和激勵(lì)，也可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)產(chǎn)生制約，形成障礙。2004年國(guó)家出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控措施，上調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金籌集帶來(lái)了一定的難度;2005年3月17日開(kāi)始，國(guó)家上調(diào)了住房貸款利率，首付款比例也可以相應(yīng)上調(diào)到30%無(wú)疑對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)能力也產(chǎn)生了一定的不利影響。

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