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第五章  房地產(chǎn)交易管理制度與政策(掌握)

一、房地產(chǎn)交易的概念

1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》則對房地產(chǎn)交易進行了更為明確的立法解釋：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

二、房地產(chǎn)交易的原則

房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為，應當遵循自愿、公平、誠實信用等原則。

三、房地產(chǎn)交易的基本制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。

1．房地產(chǎn)成交價格申報制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定；“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者做不實的申報。”法律要求如實申報房地產(chǎn)成交價格的本意之一是加強契稅等與房地產(chǎn)交易有關的稅收征管。根據(jù)國務院《契稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例》的有關規(guī)定，納稅人未依法繳納契稅、土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。由此可見，先納稅后申請房地產(chǎn)權屬變更登記是一個法定程序。稅務機關在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格的，應當及時通知交易雙方，按不低于稅收機關確認的價格繳納有關稅金后，房地產(chǎn)管理部門方可為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權屬證書。這里提到的價格評估是出于依法征稅的需要，不屬于登記機構不得要求對房地產(chǎn)進行評估的禁令范疇。

發(fā)現(xiàn)交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，并不是要求交易雙方當事人更改成交價格，只是通知交易雙方應當按什么價格交納有關稅金。

2．房地產(chǎn)價格評估制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度。房地產(chǎn)價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。”“基準地價、標定地價和各類房屋重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規(guī)定。”

3．房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。”《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》進一步明確：“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。”“房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，

（責任編輯：中大編輯）

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