《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)知識(shí)》是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)備考，小編特整理了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試  《房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)》知識(shí)點(diǎn)，希望能給您的備考帶來(lái)一定的幫助，順利通過(guò)考試!   

1、什么是房地產(chǎn)價(jià)格?其形成條件有哪些?

房地產(chǎn)價(jià)格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。條件是：有用性、稀缺性、有效需求。

2、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格有哪些異同?

共同之處：(1)都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示。(2)都有波動(dòng)，受供求因素的影響。

不同之處：(1)房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位關(guān)系密切，一般物品的價(jià)格與區(qū)位關(guān)系不大。

(2)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是物品本身的價(jià)格。

(3)房地產(chǎn)價(jià)格同時(shí)有買(mǎi)賣(mài)價(jià)格和租賃價(jià)格，一般物品的價(jià)格主要是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格。

(4)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況影響，一般物品的價(jià)格不易受交易者的個(gè)別情況左右。

(5)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間通常較長(zhǎng)，一般物品的價(jià)格形成的時(shí)間通常較短。

3、成效價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么?

成交價(jià)是指一筆房地產(chǎn)交易中雙方實(shí)際達(dá)成交易---買(mǎi)方同意支付、賣(mài)方同意接受，或者買(mǎi)方付出、賣(mài)方收取的貨幣或?qū)嵨铩o(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。

市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。

理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的經(jīng)濟(jì)人的行為和預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。

4、正常成效價(jià)格與非正常成交價(jià)格如何區(qū)分?

正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、無(wú)利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響;反之，則為非正常成效價(jià)格。

5、成交價(jià)格是如何形成的?

買(mǎi)方最高出價(jià)》買(mǎi)賣(mài)雙方成交價(jià)》賣(mài)方最低要價(jià)

6、總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)的含義及其相互關(guān)系是什么?

總價(jià)格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。

單位價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)單價(jià)，其中土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格，土地與建筑物合在一起的房地產(chǎn)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。

樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是按照土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。

7、了解單位價(jià)格應(yīng)注意哪幾點(diǎn)?

8、樓面地價(jià)有何特殊作用?

樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格，在這種情況下，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：

樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率

在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

9、名義價(jià)格、實(shí)際價(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么?

名義價(jià)格是表面上的價(jià)格，能直接觀察到。實(shí)際價(jià)格一般直接觀察不到，通過(guò)需要在名義價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行計(jì)算或者處理才能得到。

10、現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么?

現(xiàn)房?jī)r(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。期房?jī)r(jià)格是以目前尚未建行完成而在將來(lái)建造完成后的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價(jià)格。

11、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、均價(jià)的含義是什么?

起價(jià)是指銷(xiāo)售新建商品房的最低價(jià)。

標(biāo)價(jià)也稱(chēng)報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是新建商品房銷(xiāo)售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓幢、樓層的商品房的出售價(jià)格。

均價(jià)是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格。

12、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)的含義是什么?

評(píng)估價(jià)一般是指為人民法院或者有關(guān)當(dāng)事人確定擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的保留提供參考依據(jù)，對(duì)擬拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或快速變現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷的結(jié)果。

保留價(jià)也也稱(chēng)為拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)。

起拍價(jià)也稱(chēng)開(kāi)叫價(jià)格，起叫價(jià)，是拍賣(mài)師在拍賣(mài)時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格。

應(yīng)價(jià)是竟買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，劃是競(jìng)買(mǎi)人自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。

13、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征用價(jià)值的含義是什么?

買(mǎi)賣(mài)價(jià)格：也稱(chēng)為銷(xiāo)售價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)買(mǎi)賣(mài)價(jià)。房地產(chǎn)權(quán)力人采取買(mǎi)賣(mài)方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無(wú)形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。

租賃價(jià)格：在土地或以土地為主的情況下一般稱(chēng)為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下習(xí)慣上稱(chēng)為房屋租賃價(jià)格，簡(jiǎn)稱(chēng)房租。

抵押價(jià)值：房地產(chǎn)抵押價(jià)值要大于未償還的貸款余額。

保險(xiǎn)價(jià)值：是將房地產(chǎn)投保時(shí)，為確保保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。

計(jì)稅價(jià)值也稱(chēng)為課稅價(jià)值，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計(jì)稅依據(jù)提供參考而評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格或租金。

征收價(jià)格也稱(chēng)征收補(bǔ)償價(jià)值，是為國(guó)家征收房地產(chǎn)確定補(bǔ)償金額提供參考而評(píng)估的被征收房地產(chǎn)的價(jià)值。

14、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格的作用是什么?

基準(zhǔn)地價(jià)：也稱(chēng)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，是指在某個(gè)城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)：是指政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一時(shí)點(diǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格。它是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格。

房地產(chǎn)重置價(jià)格是指不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，在某一基準(zhǔn)日期開(kāi)發(fā)建設(shè)所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)。

15、補(bǔ)地價(jià)的含義是什么?

補(bǔ)地價(jià)是指建設(shè)用地使用權(quán)人因改變國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地使用條件等而需向國(guó)家繳納的地價(jià)款、土地使用出讓金、土地收益等。

16、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的含義是什么?

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。

政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他有關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。

政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門(mén)或者其他在關(guān)部門(mén)，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。

17、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響類(lèi)型有哪幾種?

(1)不同的影響因素或變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的。

(2)不同的影響因素或變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。

(3)不同的影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的。

(4)有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)，有些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)。

(5)各種影響因素對(duì)同一類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的。

(6)同一影響因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不相同的。

(7)各種影響因素在不同水平上的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不相同的。

(8)某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化。

18、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素有哪些?它們與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系如何?

影響因素有：人口因素、居民收入因素、物價(jià)因素、利率因素、匯率因素、房地產(chǎn)稅收因素、城市規(guī)劃因素、交通管制因素、心理因素。

19、什么是市場(chǎng)法?其適用的對(duì)象是什么?

市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量發(fā)生過(guò)交易且符合一定條件的與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取做人對(duì)象價(jià)值的方法。

20、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟是什么?

一般分四大步驟：(1)搜集交易實(shí)例。(2)選取可比實(shí)例。(3)對(duì)可比實(shí)例的成效價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚怼?4)求取最終的比準(zhǔn)價(jià)值。

21、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集哪些內(nèi)容?

一般包括：(1)交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況。(2)交易雙方。(3)成效價(jià)格。(4)成效日期。(5)付款方式。(6)交易情況。

22、選取可比實(shí)例應(yīng)符合哪些要求?

(1)可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn);(2)可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻合。(3)可比實(shí)例的成效日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)。(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格慶盡量為正常價(jià)格。

23、如何建立比較基準(zhǔn)?

(1)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍。(2)統(tǒng)一付款方式。(3)統(tǒng)一價(jià)格單位。

24、什么是交易情況修正?造成成效價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素主要有哪些?

如果可比實(shí)例的成交是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的，這種對(duì)可比實(shí)例成效價(jià)格進(jìn)行的修正，稱(chēng)為交易情況修正。成交價(jià)格偏離的原因主要有：

(1)利害關(guān)系人之間的交易。(2)急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易。(3)交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。(4)交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。(7)相鄰房地產(chǎn)的合并交易。(8)受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。

25、什么是市場(chǎng)狀況調(diào)整?

將可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整稱(chēng)為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱(chēng)為交易日期調(diào)整。

26、什么是房地產(chǎn)狀況調(diào)整，它包括哪些方面?

如果可比實(shí)例房地產(chǎn)與做人對(duì)象房地產(chǎn)自身狀況之間有差異，則還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成效價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。包括區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。

27、將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)值的方法有哪些?

簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法。

28、什么是收益法?其適用的對(duì)象是什么?

收益法是預(yù)測(cè)做人對(duì)象未來(lái)的收益，然后利用報(bào)酬率或者資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)的收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)等。

29、收益法估價(jià)的操作步驟是什么?

一般分4個(gè)步：搜集并驗(yàn)證與做人對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料。預(yù)測(cè)做人對(duì)象的未來(lái)收益。求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。

30、請(qǐng)列舉報(bào)酬資本化法的幾種計(jì)算公式及其應(yīng)用條件?

31、什么是潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益?

潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入。

有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是維護(hù)房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必需的費(fèi)用。

凈收益是由有效毛收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。

32、出租型房地產(chǎn)的凈收益如何求取?

通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。

33、什么是報(bào)酬率?如何求取?

報(bào)酬率即折現(xiàn)率，是利率、內(nèi)部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比較。報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率。

34、什么是資本化率?如何求取?

35、什么是收益乘數(shù)?它有哪幾種?如何求取?

36、什么是成本法?其適用的對(duì)象是什么?

成本法是深圳市取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)。

37、成本法估價(jià)的操作步驟是什么?

一般有4步驟：弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料。測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格。測(cè)算估價(jià)對(duì)象的折舊。求取估價(jià)對(duì)象的積算價(jià)值。

38、房地產(chǎn)價(jià)格是如何構(gòu)成的?各構(gòu)成項(xiàng)目如何估算?

房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列7大項(xiàng)構(gòu)成的：土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

39、成本法的基本公式為何?

房地產(chǎn)價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格-折舊

40、重新購(gòu)建價(jià)格、重置價(jià)格、重建價(jià)格的含義是什么?

重新購(gòu)建價(jià)格也稱(chēng)為重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

建筑物的重新網(wǎng)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建筑方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格也稱(chēng)為重置成本，是指采用做人時(shí)點(diǎn)時(shí)尋建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建行與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

重建價(jià)格也稱(chēng)為重建成本，是指采用與做人對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。

41、求取土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本及建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的思路是什么?

求取房地的重新構(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，而是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法來(lái)求取。二是將該房地產(chǎn)分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后將兩者相加求取。

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