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房地產(chǎn)狀況的調(diào)整
(1)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義
進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整,是將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格,調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。
(2)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容
a 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容
區(qū)位狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)區(qū)位因素的狀況。
區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括:繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共服務(wù)設(shè)施完備程度、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
b 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容
權(quán)益狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況。
權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括:土地使用年限,城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。在實(shí)際估價(jià)中,遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。
c 實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容
實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整,是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其實(shí)物狀況下的價(jià)格,調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)實(shí)物狀況下的價(jià)格。
實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多,對(duì)于土地來說,主要包括:面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素;對(duì)于建筑物來說,主要包括:新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。
(3)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法
房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是:首先列出對(duì)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素,包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的;其次判定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和可比實(shí)例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;然后將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較,找出它們之間的差異所造成的價(jià)格差異程度;最后根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整??偟膩碚f,如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn),則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格做減價(jià)調(diào)整;反之,則應(yīng)做增價(jià)調(diào)整。
具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法,有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。
(1)直接比較調(diào)整一般是采用評(píng)分的辦法(參見表4—3),以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分),將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況差,則打的分?jǐn)?shù)就低于100;相反,打的分?jǐn)?shù)就高于100.然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為調(diào)整價(jià)格的比率。采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為:
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 x 100/()=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
上式括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字,為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況的得分。
(2)間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似,所不同的是設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,然后以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(通常定為100分),將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)進(jìn)行比較、打分。如果估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差,則打的分?jǐn)?shù)就低于100;相反,打的分?jǐn)?shù)就高于100
采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為:
可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 x 100/()x ()/100=在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格
上式位于分母的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分,位于分子的括號(hào)內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。
(4)房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題
(1)可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況,無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實(shí)物狀況,都應(yīng)是成交價(jià)格所對(duì)應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況,而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候的狀況。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候,可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化,從而其成交價(jià)格就不能反映了。除了期房交易的成交價(jià)格之外,可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其成交日期時(shí)的狀況。
(2)由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn),影響其價(jià)格的區(qū)位和實(shí)物因素不同,即使某些因素相同,但其對(duì)價(jià)格的影響程度也不一定相同。因此,在進(jìn)行區(qū)位狀況和實(shí)物狀況的比較、調(diào)整時(shí),具體比較、調(diào)整的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。例如,居住房地產(chǎn)講求寧靜、安全、舒適;商業(yè)房地產(chǎn)著重繁華程度、交通條件;工業(yè)房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)外交通運(yùn)輸;農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)重視土壤、排水和灌溉條件等。
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(責(zé)任編輯:lqh)
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