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(三)建設(shè)用地使用權(quán)的收回

國(guó)家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用權(quán)期間屆滿、提前收回、沒(méi)收等。

例題：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)因( )等原因而終止。（2009年《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》試題）

A．工地使用權(quán)抵押 B．土地滅失

C．土地使用權(quán)出租 D．提前收回

E．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

答案：BDE

解析：《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

(1)土地使用權(quán)屆滿的收回。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)。

(2)國(guó)家有權(quán)提前收回土地使用權(quán)。國(guó)家對(duì)經(jīng)出讓取得的土地使用權(quán)一般不得提前收回，但在特殊情況下，國(guó)家根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，但在收回時(shí)應(yīng)根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開發(fā)程度、利用土地的實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

(3)因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)有兩種情況：一是未如期支付地價(jià)款的，在簽約時(shí)應(yīng)繳一定比例的地價(jià)款作為定金，60日內(nèi)應(yīng)支付全部地價(jià)款，逾期未支付全部地價(jià)款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)；二是土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地，由縣級(jí)以上人民政府土地管理部門予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款，直至無(wú)償收回土地使用權(quán)，這是對(duì)不履行合同的義務(wù)人，采取無(wú)條件取消其土地使用權(quán)的處罰形式。

(4)司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。因土地使用者觸犯國(guó)家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機(jī)關(guān)決定沒(méi)收其全部財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)。

例題：國(guó)家可以收回出讓土地使用權(quán)的情況包括( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．土地使用權(quán)期限屆滿 B．未按照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金

C．司法機(jī)關(guān)決定沒(méi)收 D．房屋滅失

E．土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地

答案：ABCE

解析：國(guó)家收回土地使用權(quán)有多種原因，如使用權(quán)期間屆滿、提前收回、沒(méi)收等。

(四)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價(jià)款并更換土地權(quán)屬證書。

《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

例題1：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，（ ）。(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

A．由國(guó)家無(wú)償收回 B．自動(dòng)續(xù)期

C．應(yīng)于屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期 D．應(yīng)于屆滿前1年申請(qǐng)續(xù)期

答案：B

解析：依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

例題：下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( )。(2007年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

A．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期

B．住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期

C．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期

D．非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前2年申請(qǐng)續(xù)期

答案：B

解析：《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

(五)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)終止

(1)土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回而終止。土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物，其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。

(2)土地使用權(quán)因土地滅失而終止。土地使用權(quán)要以土地的存在或土地能滿足某種需要為前提，因土地使用權(quán)滅失而導(dǎo)致使用人實(shí)際土不能繼續(xù)享有土地，使用權(quán)自然終止。土地滅失是指由于自然原因造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌的徹底改變，諸如地震、水患、塌陷等自然災(zāi)害引起的不能使用土地而終止。

(3)因土地使用者的拋棄而終止。由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無(wú)法履行而終止土地使用權(quán)。

例題：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時(shí)間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時(shí)買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為( )。（2004年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題）

A．47年 B．67年

C．70年 D．無(wú)限年

答案：B

解析：根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，居住用地出讓最高年限為70年。70-3=67年。

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