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第二章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策

一、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立(熟悉)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)主要由具有房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格的人員發(fā)起設(shè)立，機(jī)構(gòu)主要有以下組成方式：①合伙制。由2名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師合伙發(fā)起設(shè)立。合伙人按照協(xié)議約定或法律規(guī)定，以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)法律責(zé)任，對(duì)機(jī)構(gòu)的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。②有限責(zé)任制。由3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同出資發(fā)起設(shè)立。出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以其全部財(cái)產(chǎn)對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

(一)設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件

(1)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu);

(2)有固定的服務(wù)場(chǎng)所;

(3)有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi);

(4)有足夠數(shù)量的專業(yè)人員。從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人;

(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理

1.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分類

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照專業(yè)人員狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和注冊(cè)資本等條件，資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。新成立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，并設(shè)1年暫定期。一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)的具體條件如下：

各資質(zhì)等級(jí)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)

一級(jí)二級(jí)三級(jí)

時(shí)間要求從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)二級(jí)資質(zhì)3年以上取得三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)4年以上無(wú)要求

注冊(cè)資本與出資額要求有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬(wàn)元以上有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣100萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬(wàn)元以上有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬(wàn)元以上

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有8名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有3名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

業(yè)績(jī)要求在核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積50 萬(wàn)㎡以上或者土地面積25萬(wàn)㎡以上在核定資質(zhì)等級(jí)之日前3年平均每年完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積30 萬(wàn)㎡以上或者土地面積15萬(wàn)㎡以上在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)的物建筑面積8萬(wàn)㎡以上或者土地面積3萬(wàn)㎡以上

注：各資質(zhì)等級(jí)通用標(biāo)準(zhǔn)

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)(熟悉)

為規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)，維護(hù)房地產(chǎn)中介服務(wù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部在1995年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》。對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)分為三類：

(一)房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)

按照服務(wù)形式，房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)分為口頭咨詢費(fèi)和書(shū)面咨詢費(fèi)。口頭咨詢費(fèi)按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商議定標(biāo)準(zhǔn)。書(shū)面咨詢按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡(jiǎn)結(jié)合標(biāo)的額大小計(jì)收。國(guó)家指導(dǎo)性參考價(jià)格為普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)300～1 000元;技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但一般不超過(guò)咨詢標(biāo)的額的0.5%。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)

房地產(chǎn)估價(jià)采用差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收，即按房地產(chǎn)價(jià)格總額大小劃分費(fèi)用率檔次，分檔計(jì)算各檔次的收費(fèi)，各檔收費(fèi)額累計(jì)之和為收費(fèi)總額。表2—1、表2-2、表2-3分別為以房產(chǎn)為主、一般宗地、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 表2-1

檔次房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬(wàn)元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率(‰)

l100以下(含100)5

2101以上至1 0002.5

31 001以上至2 0001.5

42 001以上至5 0000.8

55 001以上至8 0000.4

68 001以上至10 0000.2

710 000以上0.1

宗地地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 表2-2

檔次土地價(jià)格總額(萬(wàn)元)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率(‰)

l100以下(含100)4

210l以上至2003

3201以上至1 0002

41 001以上至2 0001.5

52 001以上至5 0000.8

65 001以上至100000.4

710 000以上0.1

基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 表2—3

檔次城鎮(zhèn)面積(k㎡)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(萬(wàn)元)

l5以下(含5)4～8

25～20(含20)8～12

320～50(含50)12～20

450以上20～40

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