為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識(shí)的輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助!

經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。

◆ 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等

◆ GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆ 全社會(huì)消費(fèi)品零售總額

◆ 全市商業(yè)增加值

◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆ 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額

通過對統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。

區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都可能存在市場商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

◆ 公共設(shè)施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)

◆ 各項(xiàng)城市的機(jī)能

◆ 城市規(guī)劃

通過對區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)計(jì)劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時(shí)對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接對項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。

以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。

商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究

每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志，十多年以來，我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀(jì)末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)和過度競爭等現(xiàn)象，對國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃和布局工作。

為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性，擴(kuò)大規(guī)劃工作覆蓋面，國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日，在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》（國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號(hào)）的基礎(chǔ)上，又下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃并報(bào)貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報(bào)外商投資商業(yè)企業(yè)項(xiàng)目。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作。

目前包括北京等省會(huì)城市和計(jì)劃單列市已經(jīng)完成了該項(xiàng)工作，在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 過程中，開發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。例如，北京市商業(yè)委員會(huì)關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點(diǎn)，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項(xiàng)目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵(lì)在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心；地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實(shí)際情況提出具體的建設(shè)性要求。

典型性調(diào)查與研究

對大型商業(yè)區(qū)進(jìn)行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除通過哈夫模型和損益計(jì)劃等經(jīng)濟(jì)效益分析方法進(jìn)行預(yù)測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個(gè)方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)的收益狀況。

區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析

如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實(shí)際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測提供定性的參考分析。

◆ 地區(qū)間的銷售動(dòng)向

◆ 業(yè)種別的銷售動(dòng)向

◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況

◆ 大型主力店的動(dòng)向

以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動(dòng)向等進(jìn)行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。

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