為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同（熟悉）

一、物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和類型

(一)物業(yè)服務(wù)合同的屬性

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名義和費(fèi)用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可以發(fā)生在法人之間，也可以發(fā)生在公民與法人之間。

例題：物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的( )。

A．單務(wù)合同 B．委托合同 C．無償合同 D．非典型合同

答案：B

解析：物業(yè)服務(wù)合同屬于我國(guó)合同分類中的委托合同，委托合同是受托人以委托人的名義為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報(bào)酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同不屬于單務(wù)合同、無償合同、非典型合同。

(二)物業(yè)服務(wù)合同的類型

物業(yè)服務(wù)合同按委托人的不同和簽訂的先后順序分為兩種。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》

這是針對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)所簽訂的，合同甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位；合同乙方是甲方選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該合同至業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。

(2)業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》

根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。合同甲方是業(yè)主委員會(huì)，合同乙方是其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。該合同一經(jīng)簽訂，原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》即自行失效。

二、物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容

為規(guī)范物業(yè)管理的行為，原建設(shè)部制訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》的示范文本。前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容包括：

(1)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；

(2)雙方的權(quán)利義務(wù)；

(3)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；

(4)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

(5)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理；

(6)物業(yè)的承接驗(yàn)收；

(7)物業(yè)的使用與維護(hù)；

(8)維修資金的管理與使用；

(9)合同的期限、合同中止和解除的約定；

(10)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

(11)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容可以參考使用原建設(shè)部印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》(建住房[2004]155號(hào))。

三、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)

1．"宜細(xì)不宜粗"的原則

為確保合同雙方的權(quán)益，明確各自的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，減少日后的糾紛，在對(duì)合同進(jìn)行談判洽商時(shí)，要遵循"宜細(xì)不宜粗"的原則，即對(duì)合同的具體條款要進(jìn)行細(xì)致的充分協(xié)商，取得一致，不僅要從宏觀上把握，更要從微觀上給予明確。

國(guó)內(nèi)一般物業(yè)服務(wù)合同對(duì)委托的管理服務(wù)包括四個(gè)層次的約定：首先，委托管理服務(wù)的具體項(xiàng)目；其次，該項(xiàng)管理服務(wù)所包含的具體內(nèi)容；第三，該項(xiàng)管理服務(wù)質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)判方法；第四，該項(xiàng)管理服務(wù)收取的實(shí)際費(fèi)用金額。通常，上述內(nèi)容用附錄形式列出。

2．不應(yīng)有無償無限期的承諾

除委托方對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可無償提供管理、辦公用房外，在物業(yè)服務(wù)合同中，不應(yīng)有無償無期限的承諾。如對(duì)住用人無償提供班車服務(wù)等。這是因?yàn)?，首先物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)，無償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物；其次，無償提供導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)提供的無償服務(wù)對(duì)每個(gè)住用人來說，并不都是必需的；第三，物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是不通的，在實(shí)踐上也是難以做到的；第四，無償提供的管理服務(wù)仍是有成本的，需要支付費(fèi)用，無論是開發(fā)商還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)都不可能也不應(yīng)該長(zhǎng)期承擔(dān)該費(fèi)用，否則，將導(dǎo)致管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的降低或變向分?jǐn)偨o了全體業(yè)主。

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