為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識(shí)點(diǎn)，本文將主要針對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第七章考點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的講解，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助，并在此預(yù)祝您金榜題名！

(四)物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段

物業(yè)管理的日常運(yùn)作是物業(yè)管理最主要的工作內(nèi)容，包括日常的綜合服務(wù)與管理，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個(gè)基本環(huán)節(jié)。

1．日常綜合服務(wù)與管理

日常綜合服務(wù)與管理是指業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理中所做的各項(xiàng)工作。例如，房屋修繕管理、房屋設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理，以及為改善居住與工作環(huán)境而進(jìn)行的配套設(shè)施及公共環(huán)境的進(jìn)一步完善等各項(xiàng)服務(wù)工作。

2．系統(tǒng)的協(xié)調(diào)

物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的特征，決定了其具有特定的復(fù)雜的系統(tǒng)內(nèi)部、外部環(huán)境條件。系統(tǒng)內(nèi)部環(huán)境條件主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的相互關(guān)系以及業(yè)主之間相互關(guān)系的協(xié)調(diào)；系統(tǒng)外部環(huán)境條件就是與相關(guān)部門及單位相互關(guān)系的協(xié)調(diào)。例如，供水、供電、居委會(huì)、通訊、環(huán)衛(wèi)、房管、城管等有關(guān)部門，涉及面相當(dāng)廣泛。

(五)物業(yè)管理的主要法規(guī)政策

1996年2月，原國(guó)家計(jì)委、原建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前邁出了一大步。2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、原建設(shè)部制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》，進(jìn)一步規(guī)范了物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)行為，保障了業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。這個(gè)辦法頒布實(shí)施后，原來的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》同時(shí)廢止。2004年7月，國(guó)家發(fā)展改革委、原建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)月盼收費(fèi)行為，提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透明度，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。2007年9月，國(guó)家發(fā)展改革委、原建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)的通知》，進(jìn)一步提高了政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性，為合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本提供了相應(yīng)依據(jù)。

1996年9月，原建設(shè)部人事勞動(dòng)教育司和房地產(chǎn)業(yè)司又聯(lián)合發(fā)出了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》，2005年11月，原人事部、原建設(shè)部印發(fā)了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，為全面提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理行為提供了保證。

1998年3月，財(cái)政部制定了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》。該規(guī)定結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和財(cái)務(wù)管理要求，對(duì)代管基金、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成本費(fèi)用、收入及利潤(rùn)制定了統(tǒng)一規(guī)范的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，全面規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企，業(yè)的財(cái)務(wù)行為。

2003年5月28日，國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定該條例的目的是規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。該條例指出，國(guó)家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》以維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益為主要原則，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的宗旨，使物業(yè)管理的法制建設(shè)更加完善?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，與《物業(yè)管理?xiàng)l例》相配套的規(guī)章制度相繼出臺(tái)，相關(guān)主體的法制意識(shí)明顯增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制與價(jià)格形成機(jī)制逐步建立和完善物業(yè)管理活動(dòng)得到進(jìn)一步規(guī)范?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》的頒布，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的里程碑事件?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》于2007年8月進(jìn)行了修訂。2003年6月，原建設(shè)部制定了《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，規(guī)范了前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)了招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)了物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

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