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三、房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度

1996年8月23日國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》(國發(fā)[1996]35號)。該通知規(guī)定從1996年開始，對各種經(jīng)營性投資項目，包括國有單位的基本建設(shè)、技術(shù)改造、房地產(chǎn)開發(fā)項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進(jìn)行建設(shè)。

(一)項目資本金的概念

投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的出資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權(quán)益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽回。

(二)項目資本金的出資方式

項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)，必須經(jīng)過有資格的評估機(jī)構(gòu)依照法律、法規(guī)評估作價，不得高估或低估作價出資。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20％，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％"。2004年，《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)印發(fā)以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占項目總投資的比例提高到不得低于35％。2009年5月25日，國務(wù)院出臺了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號），該文件規(guī)定，"保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%"。

房地產(chǎn)開發(fā)項目實行資本金制度，即規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規(guī)范的企業(yè)的不規(guī)范行為，減少樓盤"爛尾"等現(xiàn)象的發(fā)生。

注：關(guān)于普通商品住房：

1、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時滿足以下條件：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上；(2)單套建筑面積在120㎡以下；(3)實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。

2、目前，各地普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)不一，

(1)烏魯木齊規(guī)定，普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足2個條件：單套住房建筑面積在140平方米以下（含140平方米）；實際成交價格低于同級地段住房平均交易價格的1.4倍。

(2)常州市的普通商品住房原則上應(yīng)同時滿足；住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上、單套建筑面積在 144 平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 1.44 倍以下。

例題1：2010年7月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一普通商品住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應(yīng)不低于( )萬元。

A．4000 B．5000 C．6000 D．7000

答案：A

解析：國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號），規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。2億元×20％=4000萬元。

四、逾期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地的使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。這樣規(guī)定的目的是為了防止利用土地進(jìn)行非法炒作，激勵土地盡陜投入使用，促進(jìn)土地的合理利用。

這里所指的滿一年未動工開發(fā)的起止日是土地的使用權(quán)出讓合同生效之日算起至次年同年同月同日止。動工開發(fā)日期是指開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行實質(zhì)性投入的日期。動工開發(fā)，必須進(jìn)行實質(zhì)性投入，開工后必須不間斷地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)。在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷、三通一平，即視為啟動。一經(jīng)啟動，無特殊原因則不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動即停工無期，不應(yīng)算作開工。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》還規(guī)定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費：

(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災(zāi)害。

(2)因政府或者政府有關(guān)部門的行為而不能如期開工的或中斷建設(shè)一年以上的。

(3)因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期動工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)生不是開發(fā)商努力能解決的問題等。

例題：國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)日期，房地產(chǎn)開發(fā)項目自( )之日起滿1年未動工開發(fā)的，可以收取土地閑置費。（2004年房地產(chǎn)估價師制度試題）

A．使用土地 B．土地使用權(quán)出讓合同生效

C．土地使用權(quán)出讓金繳納 D．土地使用證取得

答案：B

解析：滿1年未動工開發(fā)的起止日是自土地的使用權(quán)出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任制度（掌握）

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈臁⒃O(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

例題：由于施工的原因?qū)е律唐纷≌霈F(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)首先由( )對購房者承擔(dān)責(zé)任。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A．施工單位 B．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) C．監(jiān)理單位 D．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門

答案：B

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。

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