第二節(jié) 商品房屋租賃合同

一、商品房屋租賃合同的概念及法律特征

(一)概念

商品房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。在商品房屋租賃關(guān)系中，出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過(guò)房屋租賃合同確定。因此，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)做出明確規(guī)定，并且以文字形式形成書(shū)面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問(wèn)題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。

(二)特征

1.轉(zhuǎn)移的是房屋使用權(quán)而非所有權(quán)

這是商品房屋租賃合同與商品房屋買賣合同的根本區(qū)別。后者是以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為目的，而房屋租賃合同僅轉(zhuǎn)移房屋的使用權(quán)，所有權(quán)并不發(fā)生變動(dòng)，承租人僅能依合同約定對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用、收益，而不得處分。

2.諾成、雙務(wù)、有償合同

商品房屋租賃合同自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，并不以房屋的交付為合同的成立要件，故為諾成合同而非實(shí)踐合同。出租人通過(guò)移交房屋使用權(quán)而獲取租金，承租人則通過(guò)繳納租金獲取房屋使用權(quán)，雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù)，為雙務(wù)有償合同。

3.實(shí)行登記備案制度

與其他租賃相比，商品房屋租賃合同的當(dāng)事人除簽訂合同外，還應(yīng)當(dāng)向建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)履行登記備案手續(xù)。

二、商品房屋租賃合同的內(nèi)容

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定："房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案?！狈课葑赓U關(guān)系的訂立、變更、轉(zhuǎn)讓均應(yīng)通過(guò)書(shū)面的房屋租賃合同加以明確約定?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》對(duì)租賃合同的內(nèi)容做了進(jìn)一步明確，要求應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1.當(dāng)事人姓名或者名稱及住所。

2.房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況。

3.租金和押金數(shù)額及交付方式。房屋租金，是承租人為取得一定期限內(nèi)房屋的使用權(quán)而付給房屋所有權(quán)人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心之一，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。 .

4.租賃用途和房屋使用要求。租賃用途是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意。

5.房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能。

6.租賃期限?！逗贤ā返诙僖皇臈l規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。，’承租人如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。

7.房屋維修責(zé)任。

8.物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納。

9.爭(zhēng)議解決辦法和違約責(zé)任。

10.其他約定。

如有其它事項(xiàng)需做出約定的，也可在房屋租賃合同中寫(xiě)明，如房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同中約定房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法。

《商品房屋租賃管理辦法》要求，建設(shè)(房地產(chǎn))管理部門(mén)可以會(huì)同工商行政管理部門(mén)制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用。

三、商品房屋租賃合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

(一)出租人的權(quán)利義務(wù)

1.出租人的權(quán)利

根據(jù)房屋租賃合同，享有租金收益權(quán)是出租人最基本的權(quán)利，承租人逾期不繳納房租則出租人有權(quán)單方解除合同。

2.出租人的義務(wù)

除當(dāng)事人另有約定外，出租人主要承擔(dān)以下義務(wù)：第二節(jié)商品房屋租賃合同

(1)提供符合要求的房屋及其附屬設(shè)施

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。根據(jù)常理以及公序良俗原則，房屋及其附屬設(shè)施除符合約定的特殊要求外，至少應(yīng)當(dāng)不存在危及承租人、居住人或其他第三人人身、財(cái)產(chǎn)安全的隱患。

(2)對(duì)房屋進(jìn)行維修

出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行房屋的維修義務(wù)并確保房屋和室內(nèi)設(shè)施安全。未及時(shí)修復(fù)損壞的房屋，影響承租人正常使用的，應(yīng)當(dāng)按照約定承擔(dān)賠償責(zé)任或者減少租金。租賃期間出租人對(duì)房屋及其設(shè)備應(yīng)及時(shí)、認(rèn)真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全及正常使用。當(dāng)租賃物出現(xiàn)故障時(shí)，承租人應(yīng)及時(shí)通知承租人在合理期

限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。

(二)承租人的權(quán)利義務(wù)

1.承租人的權(quán)利

承租人除享有出租房屋的使用權(quán)、收益權(quán)外，為保護(hù)承租人合法權(quán)益不受侵害，我國(guó)法律還賦予承租人一系列特殊權(quán)利。如出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利;房屋租賃期間內(nèi)，因贈(zèng)與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效;承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

2.承租人的義務(wù)

(1)交付租金

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付房屋租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，雙方可以協(xié)議補(bǔ)充。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

(2)合理使用、善意保管房屋

承租人在租賃期間，應(yīng)按照約定的方法使用房屋，并對(duì)房屋盡妥善保管義務(wù)。如果承租人未按照約定的方法使用，致使房屋受損，出租人可以解除合同并要求賠償損失。合理使用房屋還包括不得擅自對(duì)房屋進(jìn)行改善或增設(shè)他物，否則出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第七條：承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。但是，經(jīng)出租人同意，可以對(duì)房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。租賃合同解除后，承租人可以請(qǐng)求出租人就現(xiàn)存的增加價(jià)值部分償還支出的費(fèi)用。

(3)相賃關(guān)系終IE時(shí)歸還房屋

租賃期間屆滿或一方違約而致房屋租賃合同解除時(shí)，承租人負(fù)有返還房屋的義務(wù)。

四、商品房屋轉(zhuǎn)租

商品房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。

(一)轉(zhuǎn)租要求

1.須經(jīng)出租人書(shū)面同意

承租人轉(zhuǎn)租房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意。承租人未經(jīng)出租人書(shū)面同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除房屋租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。但出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院將不予支持。

2.轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原合同規(guī)定的期限

承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原房屋租賃合同剩余期限，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方協(xié)商一致的除外。

除上述規(guī)定外，房屋轉(zhuǎn)租也須簽訂轉(zhuǎn)租協(xié)議，并辦理登記備案手續(xù)。

(二)轉(zhuǎn)租效力

承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的房屋租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

五、商品房屋租賃合同的解除

合同解除指在合同有效成立后，沒(méi)有履行或沒(méi)有履行完畢之前，合同關(guān)系提前消滅。根據(jù)行使解除權(quán)的主體為雙方還是一方，可分為雙方解除及單方解除。雙方解除，又稱協(xié)議解除、合意解除，是指合同的雙方當(dāng)事人依雙方的合意，使原合同的效力溯及消滅。單方解除是根據(jù)當(dāng)事人一方的意思表示而解除合同。根據(jù)解除條件，單方解除又可分為出租人單方解除與承租人單方解除。商品房屋租賃出租人及承租人單方解除的情形如下。

(一)出租人單方解除

出租人單方解除的情形主要有：

1、承租人將承擔(dān)的房屋擅自轉(zhuǎn)租的;

2.承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建的;

3.承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用房屋，致使房屋受損的;

4.承租人在合理期限內(nèi)未支付租金的;

5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。

發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

(二)承租人單方解除

關(guān)于承租人單方解除，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定：因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

1.租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

2.租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

3.租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

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（責(zé)任編輯：lqh）

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